 ==>> 点击下载文档 |
该论文在研究方法上主要通过查阅文献的形式。参考企业参与土地一级开发方面的
有关文献,研究分析土地一级项目在进行过程中可能发生的问题,以此为基础分析其可
能存在的潜在风险。在进行分析的时候,我们并不是单纯的使用的定量或定性的形式,
而是将两者进行了有效的结合。而研究特点(1)主要是对风险方面进行论述,对于风
险的评价方面并不是仅仅体现在文字论述上,而是建立了相应的评价体系,这也是本文
的创新点所在。(2)在对相应的风险进行评估后,就需要提出相应的规避方法,这里
主要是根据相应的风险管理知识为依据进行。本文以A公司M项目为例,对目前土地
一级开发存在的问题进行了分析,在分析的基础上,也对企业在进行园区一级开发中可
能的风险因素提出了一些合理的规避建议。希望在今后其他企业进行土地一级开发时提
供有用的参考和经验
关键词:一级开发;M项目;风险识別;风险管理
I
西:it:大学硕士学位论文
Abstraction
From the current survey of land development in many areas of China, most of them are still in
the initial stage of germination. Throughout history, the development of the primary land
development project of our country has been directly carried out by the land reserve center
established by the land and land departments in different regions, and gradually evolved into
enterprises can participate in it. Because the country has carried on a series of support to the
enterprise, the enterprise has the policy guarantee, the enterprise gradually appeared in the
land level development project, and played an important role. Whether it is for the future to
get ready, or investment in public facilities and public services by providing opportunities for
cash flow to enhance corporate image, can benefit directly from the level of development, to
the enterprise, will be a very good chance. But it is also a double-edged sword, and there are
also many risks in all kinds of interests.
In this paper, the research methods are mainly through the form of literature review. Referring
to the relevant documents of enterprises participating in the first level development of land,
this paper studies and analyzes the possible problems in the process of land level one project,
and based on it, analyzes the potential risks that may exist In the analysis, we are not simply
using quantitative or qualitative form, but the effective combination of the two. Study on the
characteristics : (1) mainly discusses the risk, for the evaluation of risk is not only reflected
in the words, but to establish the corresponding evaluation system, this is the innovation point
(2) after the corresponding risk assessment, it is necessary to put forward the corresponding
circumvention methods, which are mainly based on the corresponding risk management
knowledge. This paper analyzes the problems existing in the primaiy development of land at
present, and on the basis of analysis, puts forward some reasonable suggestions to avoid the
possible risk factors in the development of the park level. We hope to provide useful reference
and experience for the development of land first class in the future.
Key Words: Level of development; M project; Risk identification; Risk management
n
目录 ’
目录
m w i
ABSTRACTION II
第一章绪论 1
1.1研究的背景与意义1丄1研究的背景 1
1.1.2研究的意义 2
1.3本文的研究思路及方法1.3.1研究思路 3
1.3.2研究方法 4
1.4研究内容 4
1.5论文结构安排 4
第二章土地一级项目开发风险概述2.1国外对于风险管理的研究情况分析2.1.1 臟 6
2.1.2风险管理流程分析2.2国内研究情况分析2.2.1具体操作模式分析2.2.2企业投资土地一级开发项目融资分析2.3相关问题的界定2.3.1 土地一级开发的定义2.3.2 土地一级开发的工作内容2.3.3具体流程以及相关理论分析第三章A公司M项目风险管理现状及存在问题.
24
3.1 A公司基本情况
24
3,1.1 A公司筒介 24
3.2M项目简介 25
3.3风险管理现状及存在问题
26
m
西北大学硕士学位论文
第四章对A公司M项目的风险识别、衡量与控制
29
4.1对A公司M项目的风险识别
29
4.1.1市政规划环节的风险识别
29
4.1.2 土地报征环节的风险识别
29
4.1.3拆迁安置补偿环节的风险识别
30
4.1.4对土地出让时的风险识别
30
4.1.5在企业获得盈利的时候,对风险的识别
31
4.1.6识别资金筹集时风险
31
4.2 A公司M项目的风险评价
32
4.2.1建立风险因素多级递阶结构
32
4.2..2风险评价 33
4.3 A公司M项目风险控制措施
34
4.3.1风险分担措施
34
4.3.2减轻风险措施
35
4.3.3风险g留措施
36
4.3.4回避风险措施
36
第五章A公司M项目风险管理配套措施
38
5.1以政府和市场双轮驱动破解土地获取难题
38
5.2以金融合作破解融资难题
38
5.3全程监控项眼险
39
5.4构建完善的风险评价指标体系
40
5.5结合国家政策变动,及时调整投资策略
41
第六章结论及有待进一步研究的问题
42
考&献 43
致谢 45
IV
第一章绪论
第一章绪论
很长一段时间以来,在我国的土地一级开发项目中,政府的主导地位从未改变,也
从未被撼动过,也因此企业只能投资其中很小的一部分。土地一级开发项目基本上以政
府为主体,各地区的国土资源部门将设立土地储备中心进行开发。这一状况持续了很久,
直至近几年形式才稍有所改变。在2011年的时候,我国就对土地开发进行了重新规定,
其中禁止各级政府以及相关部门参与土地一级项目,从这以后,相应的企业在土地一级
开发中拥有了自己的一席之地,也逐渐薪露头角
1.1研究的背景与意义
1.1.1研究的背景
土地一级开发的市场牵涉利益甚多,不仅仅是政府的利益所在,也是企业利益的重
心,是双方利益的交汇点。当然,这也并不矛盾,在此过程中,其实政府希望企业参与
土地一级开发,而企业自身也十分愿意参与其中。新的政策规定为企业起到保驾护航的
作用,也是企业参与土地一级开发业务政策上强而有力的保障。另外,土地一级开发的
运行模式我国一直都没有怎么变过,长期以来且时至今日的仍然是坚持着市场化的形式
进行经营管理,并且决策权也基本在政府手中。政府在进行土地一级开发的时候,也并
不是完全自己经营,主要对于土地的储备以及供应方面进行把控,至于其使用方面以及
如何开发等,也是采取开放型是的,由社会企业参与其中的。因此企业也有了参与土地
一级开发方面政策上的保障、实践方面的可能性,从此企业参与土地一级开发名正言顺
企业以创造利益为宗旨,企业愿意参与土地一级开发当然是因为它能给企业自身能
创造效益,带来诸多益处:首当其冲的就是在开发过程中的成本控制,企业可以强化该
过程中对成本的控制,无论是土地这一稀缺资源的获取还是开发这一过程本身都可以使
其获利;其次,也可以为拿地创建其他项目做前期准备,使得企业在取得土地二级开发
项目时更具优势。现在的土地一级开发项目,在企业手中进行经营的时候,仍然可以适
当的与政府进行合作,从而实现二级开发的目的;再次,就是品牌形象的宣传及长远利
益方面的考虑。土地一级开发为企业和开发商都不同程度上带来了一定的益处,对于企
业来讲,在进行在获取土地一级项目后,可以在此基础上对其进行投资建设,同时也可
1 二
:
&39;
+
西北大学硕士学位论文
以利用这个过程提升下自己企业的品牌形象,可以通过提高公共配套设施服务方面的水
平来获得长期现金流
1.1.2研究的意义
我们知道投资就会有一定的风险,无论什么形式的投资项目,都无法保证一本万利
无风险出现,土地一级开发也是这样。在进行土地一级开发的时候,企业需要投入巨额
资金,同时这个过程一般都是非常漫长的,这样对于过程的把控就非常困难,在此过程
中难免出现各种风险、
1.政策风险
在我国范围内,土地一级开发行为则必须是政府行为,由政府主导,也由于是受政
府委托开发的原因,企业若是想进行执行,则是需要一系列的政府的相关政策审批之后
但是由于政府的政策具有很大的不稳定性,它也会受其他各类因素的影响而产生一定程
度的变动,这样企业的一系列方案很可能随政府不断修改的新政策的变化而不断改进,
这就给企业一定程度上造成了一些困扰。同时,企业需要大笔的资金,参与土地一级开
发,企业会在前期预定好一整套实施方案以及资金投入方案,他会用这些前期确定的方
案进行融资,那政策的变动会对这些前期方案造成严重的影响,这种不定期的政策变动
在某种程度上又会加大企业内部融资的难度,甚至可能都是在做无用功
2.投资成本的收回缺乏保障
土地一级开发毋庸置疑必须是政府行为,当然也必须受政府委托,土地一级开发不
同于其他投资,其投资额非常的大,一般私营企业也没有如此实力,因此企业参与土地
一级开发的投资费用通常情况下政府投资的,是由政府来拨付的。然而政府机构每年的
税收是基本固定的,相应的开支却存在很大不确定性,这样对于债务的偿还情况就会存
在一定的风险,所以企业应该提前考虑的问题。但是政府投资也不是万无一失的,也存
在还不上债的可能,这种情况如若发生,企业就必须亲自来承担这一部分亏空,才不至
于造成资金链断裂,避免更大更多的其他风险产生。但是这不是一笔小的投资费用,而
企业是否具有承担的实力,也是企业需要考虑的重点
3.进度失控的风险
对于任何一个进行土地一级幵发行为的企业来说,从项目启动,从政府手里或得土
地批复,项目立项,征地拆迁甚至土地收储这个过程中,都会有或多或少的因素造成进
1黄慧.中国房地产SCP范式及市场风险的研究[M].沈阳:东北大学出版社,2009.第一章绪论
^
度的失控2,比如说项目立项手续因为种种原因办不下去,立项批复久而未获取。征地
成果表、规划条件书等资料由于项目范围线的调整而需要重新办理,这又耽误了大量的
时间。因此,这个过程中各个环节控制的好坏与否,将会直接影响企业的前期资金投入
和后期资金回笼的速度。开发企业的营业收入会因一级开发的土地未及时列入甚至未能
列入当年的供地计划而不断实推后实现,开发企业及其股东单位的当年利润和下年度
的资金投资计划势必也会受到很大的影响
本文研究的意义就在于全面合理分析企业参与土地一级开发项目所存在的各类风
险,以A公司M项目为例,对风险进行识别、衡量及控制,并提出相应的配套措施,
以期能给同类企业进行土地一级开发提供一定的借鉴和很好的参考价值
1.2本文的研究思路及方法
1.2.1研究思路
本文主要的研究思路有以下几点:(1)对于当前我国土地经营方面的境况进行详
细分析,尤其是在土地一级开发方面,同时对于其中的风向情况进行简要概述;同时进
行风险进行识别,运用模糊综合评判法对实际案例进行风险评价;(3)对于潜在的风
险进行有效的识别后,根据我们所掌握的相关资料,对于相应的风险提出一定的防止和
规避的办法,这样可以将企业的风险降低到最低,对于土地一级项目的正常开发具有重
要意义
结合本文的研究思路,对于需要论述的方面进行简单梳理,具体情况如下所示:
(1)由于我们需要了解目前土地一级开发项目一些潜在风险以及相关的规避方法,
那么我们就需要借鉴其他人在这方面的研究情况,也就是通过阅读国内外文献的形式来
达到此目的
(2)通过了解其他学者在这方面的论述情况,结合自身掌握的知识,对于当前企
业进行土地一级开发所存在的风险进行识别整理
(3)根据上述的文献分析以及风险识别情况我们对风险已经具有一定的了解和具
有一定的识别能
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
