2017年月工商企业二部房地产行业研究团队王旋电话：010-88090049邮件：wangxuan@chinaratings袁也电话：010-88090035邮件：yuanye@chinaratings刘艳电话：010-88090158邮箱：liuyan2@chinaratings李宁电话：010-88090015邮箱：lining@chinaratings市场部电话：010-88090123邮件：cs@chinaratings中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务
公司网站：chinaratings电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层专题报告2017年第48期总第365期土地供应机制及现状分析-----------房地产行业土地供应专题报告内容摘要我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非竞争性，住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行。究竟是怎样的土地供应机制影响了城市供地？近期的政策导向如何？我们将通过以下几方面对未来土地供应情况进行探讨：首先，我们以目前国土开发利用现状为出发点，对于我国国有土地利用的管理架构进行了梳理：、从国家到县域共五级用地计划，用地计划的制定以《土地利用总规划》为基本依据；、年度计划根据《土地利用年度计划管理办法》下达，对于耕地保有量、新增建设用地规模等限制约束性较强；、耕地红线不得突破，实施占补平衡；、具体供应由地方政府根据实际情况决定
其次，基于土地供应架构的梳理，我们分别对国家及部分城市土地利用规划及实际供应情况进行整理，我们发现国有建设用地增加规模呈缩减趋势。然而，实际供应情况却仍与计划有一定差异。一线城市及部分二线城市供给端的核心要素不在供应计划的调整，而是真正落实和完成供应计划指标水平，提高供应计划完成率水平是解决土地供给端的核心问题
最终，结合近期政策导向来看，我们得出以下几点结论：、因计划用地是以上级审批通过为前提，确保了耕地红线等限制性指标尚未触及，实际土地供应量占计划供应量较低的地区仍有能力增加土地供应，因此，对于中短期内刚性购房需求仍较大但土地供应相对不足的城市有望增加住宅类土地供应；但由于全国建设用地供应计划的缩减和各地供地计划基本维持或缩减，对于其他城市（二线、三四线），刚性需求相对温和，我们预计土地实际供应不会有大幅变化，更多的将是对于地价方面的调控政策出台。、持续大量的土地供应是平抑房价的有效手段，未来若完全大规模放开土地供应，房价将直接面临调整压力，因此，长期看未来完全大规模放开土地供应的可能性很低。、针对地价售价方面的限制政策将压缩房企的盈利空间，在土地购置环节需要求房企具备更高的资金实力，对中小房企有较强的挤出效应，经营风险将加大
中债资信房地产行业土地供应题研究我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非竞争性，住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行。我们对比我国一线城市及周边区域以及同等经济发达程度的国际城市，从供给角度来讲，我国一线城市居住用地占比仅相当于国际可比水平的一半甚至更低
究竟是怎样的土地供应机制影响了城市供地？近期的政策导向如何？我们将通过以下几方面对未来土地供应情况进行探讨：一、国土开发利用现状根据《2016中国国土资源公报》，截至2016年末，我国国土面积960万平方千米，全国耕地面积134.96万平方千米，全国建设用地39.07万平方千米；2016年，国有建设用地供应51.97万公顷，同比减少2.90%，其中，住宅用地供应面积为7.29万公顷，同比下降11.7%，占国有建设用地供应总量的6.7%，土地供应紧张
图：截至2016年末我国国土开发利用现状资料来源：国土资源部，中债资信整理二、国有土地利用管理架构、用地计划以《土地利用总规划》为基本依据我国实施土地用途管制的基本依据为《土地利用总规划》。首先，制定频率方面，3年滚动编制、分年度下达；其次，管理层级方面，土地利用总规划分国家、省、市、县、乡（镇）五级，上级部门除指定本级的年度土地利用总规划外还需对下级部门进行审核，下级总规划的制定需在符合上级规划的前提之下；最后，规划内容方面（具体见图），“规划主要目标”影响了未来土地供应，其中对于耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模为限制性规划；总之，《土地利用总规划》为用地计划制定的基本依据，确定的用地规模和总体布局安排
中债资信房地产行业土地供应题研究图：土地利用总规划主要内容资料来源：国土资源部，中债资信整理、年度计划根据《土地利用年度计划管理办法》下达，约束性较强各省、自治区土地利用的年度计划依据《土地利用年度管理办法》下达。首先，确立耕地保有量指标：各省、自治区政府根据国务院确立的耕地保有量指标制定考核目标；其次，确立新增建设用地规模：在确定耕地保有量指标的基础上测算新增建设用地规模，各级政府根据上级下达的土地利用年度计划进行指标分解，实行指令性管理，新增建设用地规模不得超标；再次，实际新增建设用地面积超出计划及违规情况处理：因特殊情况超出计划需重新上报，经过国务院审批，同时视情况相应扣减下一年度计划指标；对建设用地整治利用中存在侵害群众权益、整治利用未达到时间、数量和质量要求等情形，情节严重的，扣减下一年度用地计划指标。最后，结余计划指标处理：节余的新增建设用地计划指标，经国土资源部审核同意后，允许在三年内结转使用
中债资信房地产行业土地供应题研究图：我国土地利用年度管理办法基本思路资料来源：国土资源部，中债资信整理、严守耕地红线，实施占补平衡对于新增建设用地的限制主要源自于我国的耕地保护政策。首先，耕地红线绝对不能突破：根据中共中央、国务院《关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》，已经确定的耕地红线绝不能突破，已经划定的城市周边永久基本农田绝不能随便占用；其次，严格落实耕地占补平衡责任，非农建设占用耕地的，建设单位必须依法履行补充耕地义务，无法自行补充数量、质量相当耕地的，应当按规定足额缴纳耕地开垦费；地方各级政府负责组织实施土地整治，以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅。根据《全国国土规划纲要（2016～2030年）》，到2020年，继续维持耕地保有量的现有水平，不低于18.65亿亩；到2030年不低于18.25亿亩。、具体供应由地方政府根据实际情况决定在上文中1、2、3点目前现行的土地利用政策下，在实际供应土地方面，各地政府在计划范围内进行国有土地利用，具体供应节奏、实际建设用地实际供应量、如何供应等由各地政府根据所在地实际情况决定
三、土地利用规划情况、全国国土规划首先，2016年以后国有建设用地增加规模将保持缩减趋势。2017年1月3日国土资源部发布《全国国土规划纲要（2016～2030年）》（以下简称“纲要”），提出，到2020年，我国国土开发强度不超过4.24%，到2030年不超过4.62%，截至2015年末，该数字为4.02%。由此估算，2016年~2020年我国年均建设用地增量为4,221平方千米，相比2011年~2015年年均5,119平方千米降幅较大，而2021年~2030年，我国年均建设用地增量将进一步下降至3,648平方千米。从未来全国土
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