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限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用也不宜过分夸
大。根据我们的分析，受限购影响较大的城市主要为一些外来人口占比较大、
之前泡沫化程度较大的城市，例如北上深等一线城市以及长三角地区的一些
主要城市。以提高社保纳税年限为手段的“严厉”限购政策影响较为明显，
其他较宽松的限购条款（如以缩小限购区域、放宽“本市户籍”认定标准等）
也有一定效果，但并不十分明显。我们注意到，在我们研究的40个城市的
样本中，未限购城市的市场表现并未显著好于其他城市。因此，对大部分城
市而言，销量可能更多是受一些外在市场因素影响，限购并非最主要原因
非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此，将销售下降完全归
因于限购则有失公允。我们认为，同一区域的城市在消费置业偏好、经济发
达程度及房地产市场发育情况基本相似，同一区域的限购及非限购城市在销
量上的差异，可以视为是有限购政策导致的。限购政策虽然会在短期内对房
地产销售产生一定冲击，但非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下
滑，而限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大
致会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%
我们认为，信贷紧缩和经济衰退预期造成的系统性市场萎缩，是限购城市销
售恶化的更主要原因，延续我们前期的流动性框架，我们认为，流动性短期
看信贷放松的幅度，中期看流动性的可持续性，而这一可持续性将由经济增
长决定。在下一期的行业专题研究中，我们将进一步阐述和分流动性对行业
销售的影响
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2012年1月房地产行业专题研究
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2010初房地产调控政策出台以来，政府给出一套组合拳，其中混杂着信贷政策
以及行政性的限购手段，而限购政策的实施，由于涉猎城市范围较广，且力度较狠，
且在每次加码以来，对于市场交易量的影响都相当明显。由此市场在某种意义上，市
场主观上比较容易放大限购政策的效力和作用
在本篇报告中，我们选取了40个限购城市中的38个城市作为研究样本，通过
比较限购城市政策力度和市场表现、限购试点和市场见顶时点等多角度分析分析限购
对于市场销量产生的影响；同时，我们通过比较同区域限购及非限购城市，以其销量
的差别来代表限购对销售的抑制作用
我们的结论是：限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用也不
宜过分夸大，限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致
会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%
具体请见下文！
1. 限购以来政策及市场变化回顾
2009年3月起，全国主要城市的房价均出现了比较明显的上涨。从2009年1月
至2010年3月，全国70城市平均房价上涨达14.2%，其中，北京、上海、深圳、南
京、杭州、宁波、金华、海口、三亚、北海等主要城市上涨尤其突出，有的涨幅甚至
超过60%。2010年年初以来，房价过快上涨导致的社会矛盾和不满情绪日益增加，
为了遏制部分城市房价过快上涨、限制投机性购房，国务院表示采取坚决措施对房地
产进行调控，此后，包括限购在内的调控政策陆续出台并持续加码
图1：2009年3月-2010年3月房价涨幅前30城市
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
全
国
三
亚
金
华
北
京
深
圳
杭
州
岳
阳
蚌
埠
西
安
重
庆
昆
明
宜
昌
贵
阳
厦
门
石
家
庄
徐
州
资料来源：CEIC，申万研究
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2012年1月房地产行业专题研究
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回首过去一年半的房地产限购政策演变，大致分为4个阶段：
一、萌芽阶段： 2010年4月14日，国务院召开常务会议，要求实行差别信贷，
对购买二套房及三套以上住房的家庭，要提高首付比例和贷款利率。对不能提供1
年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在此
背景下，4月30日，北京率先出台限购令，北京家庭只能新购一套商品住房，同一
家庭只能新购买一套商品住房。由此拉开限购序幕
二、推广阶段：2010年9月29日，国家有关部委下发通知，要求各商业银行
暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证
明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。次日，深圳出台限购令，
规定户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。此后，各
主要城市限购令相继出台。截至2011年1月25日，共有24个城市推出限购政策，
条款大多为本市户籍及有1年社保家庭限新购一套
三、加码阶段：2011年1月26日，国务院再次召开常务会议，要求对贷款购买
第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，各直辖市、计划单列市、省会城
市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施
此后，各主要城市陆续进行第二轮限购。截至2011年7月11日，共有46个城市出
台并实施了限购政策，其中还包括绍兴、金华、佛山、永康、舟山等地非省会城市，
条款大多是本市户籍家庭限购2套，外地户籍但有一定年限社保纳税的限购一套
四、持续阶段：2011年7月12日，国务院再次召开常务会议，要求房价上涨过
快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，衢州、台州进行限购，廊坊、中山、
韶关、丹东限价，珠海则出台了限购和限价的“双限令”。但与此前相比，新增限购
城市明显减少，形式多样化，力度相对温和，但已限购城市政策执行依然严厉。7月
26日，上海强化限购令执行，明确补缴个税不予认可，随后各限购城市陆续出台类
似规定。10-11月，佛山、成都等地或明或暗放松限购执行，被迅速叫停。12月，海
口率先表示限购令到期继续执行，截至12月31日已有32个城市表示继续限购
表1：限购及限贷主要政策回顾
时间 限购及限贷主要政策
2010年4月14日
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购
买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款
购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，可以根据实际情况暂停三套房贷。对
不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
2010年4月30日 北京率先出台限购令，北京家庭只能新购一套商品住房，同一家庭只能新购买一套商品住房
2010年6月4日
提出二套房标准，户为单位，认房又认贷。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的
非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过
高、上涨过快、供应紧张的地区，可对其暂停发放住房贷款。
