1 目标下的战略 ——新城区大盘营销解码 基础思路 各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？ 实现稳定的现金流 并创造合理的利润 进入临沂 地产品牌第一方阵 打造新市镇开发模式的标杆项目 使房地产成为鲁信 集团的支柱产业 目标沟通 鲁信项目面临的困局 背景分析 ——城市化的视角看项目 宏观市场背景 城市化进程中的区域现状及价值分析 临沂市民购房 的心理特征 城市化的视角 结论 背景分析 宏观市场背景 临沂市城市发展定位：要建成“鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市” 临沂功能区规划 GDP年均增长率为18.5%左右，经济总量稳步增长。临沂市民消费结构的恩格尔系数为34.63％，数值较小，说明其生活处于富裕水平；购房消费比例仅占7.30％，购房潜力比较大 临沂市境内有10公里以上河流300多条，有沂河、 沭河、中运河、滨海四大水系，主要河流为沂河和沭河。其中，沂河境内流长287.5公里，自然景观优美 临沂市辖3区9县，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市2007年总人口1035万人,是山东省人口最多的地级市 临沂市实际建成区面积108平方公里, 2006年市区人口140万人（含外来常住人口）,其中户籍人口78万人。临沂十一五规划中预期2010年市区人口将达到150万 几个重要的宏观数据 城市化的发展轨迹 城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到40％左右时，城市化进程将进入20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期 临沂从2005年开始，进入城市化高速发展期 临沂城市化高速发展期的特征: 郊区化主要以沂河为城市中心发展轴向四周展开，但发展不均衡，南坊区作为城市新区已进入发展快车道，其它区域相对较慢，但由于沂河西岸土地供应量已经不多，河东片区发展潜力巨大 临沂城市化发展历程： 1、扩散效应显现——郊区化趋势 临沂城市化高速发展期的特征: 中心城区依然保持繁荣态势。目前服务业、商业、文化、行政中心均没有外迁，中心城区依然是市民购房首选。但外迁趋势已经显露，行政中心计划北移；依《临沂市城市总体规划》，沿河发展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略已全面展开 2、积聚效应仍然存在 临沂城市化高速发展期的特征: 临沂市区人口的持续增加，尤其是物流经济的活跃导致的大量外来人口的进驻，使人口结构（职业、收入、文化等）进一步升级，不仅为房地产业带来持续的刚性需求，还会促进房地产开发产品水平的升级 3、城区人口大量增加 临沂城市化高速发展期的特征: 4、房地产开发量增加迅速 07年临沂楼盘开发量 临沂城市化高速发展期的特征: 注： 市场消化率72％，数据来源临沂房管局06年统计数字； 市场推出比例40％，数据来源07年市场推出总量与在售楼盘开发量比，即200万/522万 07年市场供应状况统计 07年市场总量：约755万＝在售楼盘开发总体量（522万）＋潜在楼盘开发总量（233万） 07年市场供应量：约302万＝07年市场开发总量（755万）×市场推出比例（40％） 07年市场总消化量：约217万=市场供应总量（302万）×市场消化率（72％） 4、房地产开发量增加迅速 临沂城市化高速发展期的特征: 5、土地供应边缘化 随着临沂“沿河发展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞战略”的全面启动。“一河五片”、“组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系，逐渐成形。城市土地供应也逐渐转向南坊，河东、罗庄片区 南坊 兰山 河东 东南 片区 罗庄区 临沂城市化高速发展期的特征: 与全国的三线城市相比，临沂地价偏低，增长空间巨大 2007年一季度，全市土地交易价格同比涨了18.2%，从土地的用途分类看：商业旅游娱乐用地同比上涨高达31.5%；居住用地同比上涨15.2%；工业仓储用地同比上涨10.1% 2006年一季度，全市土地交易价格同比上涨23.6%，从土地的用途分类看：居住用地同比上涨高达37.7%，工业仓储用地同比上涨12.0%；商业旅游娱乐用地同比上涨2.5% 6、地价增长趋势明显 沂龙湾2004年地价：70万元/亩，一河之隔的小涑河区域，2006年地价为135万元/亩 7、郊区城市化发展进入高速发展期 1、随着城市道路、商业、住宅小区等业配套的日益完善，基础设施向近郊区域迅速展开，近郊区城市化进程已经启动，逐渐成为城市的组成部分。 2、城市的重要功能主动转移到郊区后，区域经济得到迅速发展，基础设施、居民小区得以兴建，区域逐步发展成为城区。如南坊新城等。 3、南坊、河东、罗庄将承接临沂城市功能的转移，南坊、河东以其良好的自然环境成为新的高端住宅区、中央生活区的必然选择 临沂城市化高速发展期的特征: 1、临沂城市化发展进入高速发展期 新开发模式及战略的探索 宏观市场背景小结： 2、城市发展的积聚与扩散效应并存 3、城市发展的郊区化趋势日益明显 城市化给房地产市场带来了一场革命,享受城市化最大红利的郊区 房地产市场必将空前爆发. 4、临沂住宅市场局部呈现供过于求， 整体供应量大，但存在结构性不均衡 临沂市民购房的心理特征 （临沂市中高端群体） 2007年11月27日～2007年11月30日（历时4天）） 调查对象：临沂市区具有家庭经济事务决策权的常住居民； 调查方法：CIT（街头拦截访问） 抽样方法：配额抽样，对区域、性别、收入、年龄、购房时间、家庭事务决策者等六个指标进行控制。 统计方法：描述性统计、交叉分析； 数据处理：SPSS13.0、EXCEL； 调查样本量：发放问卷218份，收回有效问卷218份，有效率100％。 调查问卷的说明：本次所作问卷并非是对临沂市民消费群体做的普查性调查，而是就项目自身产品有目的性的调查，在调查样本配额表方面进行了家庭经济实力控制，调查对象中绝大多数群体是拥有私家轿车的，也即本次调查主要锁定临沂高端消费群体，这样的市场数据对本项目才更具有参考价值。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看