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2011.09
项目位于淮海经济区核心城市——徐州的城市中心，兼顾办公、酒店、商业、公寓多功能定位的50余万方大规模综合体位于徐州城市核心区域，紧邻彭城广场 功能定位为办公、酒店、商业和公寓 总体量50余万方的大型城市综合体
高层可以俯瞰城市、云龙山和云龙湖多重景观面视线分析：湖景资源的最大化享有，形成最大的扇形景观面； 西南面和东南面为强势自然景观资源，但西南面景观资源优于东南面； 北向为彭城广场商圈，城市开放空间，城市意向浓厚
云龙湖
视线分析
云龙山
彭城广场
彭城广场西塔楼12-65层 公寓产品 约10.12万方
东塔楼43-58层 超五星级酒店 约2.88万方
东塔楼12-41层 5A级写字楼 约6万方
地下两层，裙楼1-8层 商业 约22.7万方
前提： 城市核心、50万平米、综合体、超高层地标
思考
1、使命？
在这样一个地标型城市综合体中，公寓应当承担的作用是什么？与其他物业类型的关系是什么？明确这些是我们对西塔楼公寓定位的前提与基础
城市中心区综合体多为多种物业形态的集合体，以办公、公寓、商业和酒店为最基本的功能组合酒店
公寓
办公
商业
都市综合体是城市集约化发展的体现，它是一个功能复合、高效统一的建筑群
都市综合体各功能之间可形成一种相互支撑和相互拉动的价值链关系
都市 综合体
都市综合体
城市集约化发展的体现
城市的价值中心所在
城市的标志
城市区域开发与旧城改造规模的不断增大与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。 例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布
作用
相互关系
提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）
实现较高的销售价格 保持物业形象
外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异
保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求
商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响
酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次
写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂
公寓为商业提供客源 利用其它功能价值最大化，但也可能降低项目整体档次
综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统
都市 综合体
本项目公寓是主要的回现产品，综合体中其他物业类型的高端定位意味着本项目公寓势必站位高端，并利用其它功能实现价值最大化酒店定位（持有物业）——五星级酒店。引入国际威培斯品牌。将成为项目的价值标签，提升整个项目的档次
写字楼定位（持有兼销售）——五A甲级写字楼。对项目形成强有力的形象支撑，提升项目整体形象
商业定位（持有物业）——高端中央百货加地下商铺。中央百大在徐州影响力大，号召力强。可集聚人气，拔高项目价值
形象VS回现，孰轻孰重，还是两者并重 怎样的定位才能突显形象 什么产品才能保证回现
酒店功能:形象标杆，提升档次
写字楼功能:形象为主，回现为辅
商业功能:聚集人气，部分回现
思考
1、使命
以回现为主要功能的公寓产品，在不同的城市和不同经济发展阶段有着不同的定位方向选择
2、方向
11徐州市场公寓产品普遍做法领先城市公寓产品做法SOHO时代广场
徐州公寓产品以商住型居多，分布在城市商务氛围较浓的位置，纯居住型的公寓主要分散在城市周边，户型普遍偏小且价格实现度不高，在项目中主要承担快速回现功能徐州公寓产品整体形象一般，缺乏档次感，客户多为中小企业及居家办公者，行业分散且层级不高，比较低端
徐州市场上现有的公寓产品形象一般，无论是外立面还是建筑形态都没有引人注目的亮点 产品终端客群主力为中小企业、居家办公人群，经济实力一般，对形象要求不高，需求面积不大，行业较为分散
访谈资源 我们在这边办公主要是看中了这边的地段，租金也不是很贵，工作晚了还可以在这边住下； 这个楼里面像我们这种小公司很多，户型比较小，但是因为将近5米的挑高实用面积较大，所以感觉比较划算，对形象没什么高要求，对我们这种小公司来说图的就是一个性价比。 ——理想假期旅行社 王经理从徐州现状来看，公寓的方向主要是SOHO类小户型公寓产品，此类产品多出现于三、四线城市，整个房地产市场办公需求弱，住宅产品细分市场未出现，主要体现出以下三方面特点：
15徐州市场公寓产品普遍做法领先城市公寓产品做法
香港天玺：位于香港未来西九龙商业及文化心脏地带，优质社区群，未来将成为香港的国际级地标豪宅香港天玺：平面设计横排式设计，户户观景，同时方正间隔设计
标准单位面积由900-2300平方英尺，2-4房设计 每户设有私人户外花园或者平台
横排式设计，实现户户有景
方正间隔增加户型实用性
极少承重墙，间隔灵活
北京银泰中心：位于北京CBD中心区域的超高层地标建筑位置
外立面
A座
50-58F，柏悦府：面积为550-860m2共21套
37-49F，柏悦酒店，客房237间，在顶层 check-in
7-36F，柏悦居，面积132-242m2，共216套
1-4F，商业裙房柏悦生活Park Life品牌旗舰店19
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柏悦居： 3梯9户 面积段132-242㎡，一居132-138 ㎡ ，二居240-242 ㎡
标准层呈正方形，注重分隔的方正，增加户型实用性
套数比：
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