Unique Partner&Customer Skills 大发凯润金城煊赫门 09年度推广方案 大发品牌小组 12月24日 A 09年度推广分析 09年度推广分析 销售目标 6亿 6#7#高层 8#9#小高层 5#小户型 6亿 2.3亿 09年度推广分析 营销费用 900万 6#7#高层 8#9#小高层 5#小户型 600万 300万 从楼市上来看：08年度整体楼市低迷，年末有所回升，09年上半年成为楼市是否回暖的重要时期。 从推售上来看：目前已推出高层（6、7号楼），小高层（8、9号楼），高层去化量17%，小高层去化量50%，就比例来看小高层抗性较小。 从推广上来看：从08年8月起，项目重新包装，打造成为新街口核心豪宅，从原来的高档公寓趿身为豪宅之列 推广背景 09年度推广分析 推广思考 我们说什么？怎么做？ 即将到来 09年度推广分析 首先，我们需要明确09年的推广目标： 销售层面： 1）配合销售达到客户蓄水最大化； 2）锁定目标客群； 3）协同营销； 推广层面： 1）寻找新的利益点，提升项目附加值； 2）巩固并提升豪宅地位； 3）建立新街口酒店式公寓的标杆形象； 推广目标 09年度推广分析 什么样的客户会关注和购买我们的产品？ 第一：客观描述 现在：就目前成交客户的情况来看，多以项目为原点，他们的特征如下： 1、新街口周边，以玄武、白下、鼓楼为主； 2、年龄在35-55岁之间，以40岁左右为主； 3、大多数以自住为目的； 4、依赖新街口地段，很享受市中心生活带来的便利； 人群分析 09年度推广分析 第二：感性描摹 这些人喜欢新街口的人气、热闹； 他们比较念旧，儿时住在新街口周边，功成名就后还是希望回到这里； 他们从外地来到南京经过多年漂泊想安家在南京，觉得住在新街口有面子，对得起自己这么多年努力； 他们是一群： 离不开新街口的人 人群分析 09年度推广分析 再来看看产品的特性： 产品分析 09年度推广分析 PS：以上特点评级，只针对于同区域/同品质的豪宅楼盘相较得出 普通住宅：高层/小高层 产品分析 09年度推广分析 PS：以上特点评级，只针对于同区域/同品质的豪宅楼盘相较得出 精装酒店公寓 产品分析 地 段 从客户的关注度分析来看，核心关注点交集在： 09年度推广分析 08年度我们一直在谈地段，谈新街口、谈市中心价值；在09年度，我们需要将产品进一步提升，如何提升？如何挖掘地段之上的更高价值？ 我们再次研究我们的地段，在长江路的文化氛围与新街口商圈的经济氛围两相结合之下，我们发现产品的历史人文价值尚未挖掘。同样谈地段，历史上的“新街口”又是怎样的呢？ 产品分析 09年度推广分析 先来看一下现在的地段价值 以项目为圆心，辐射周边 1、项目处于南京市中心，周边商业、娱乐、生活、人文、交通、餐饮一应俱全，拥有金陵饭店、德基、金鹰等高端人群消费场所，具备真正的星级生活配套。 2、大新街口商圈，东至太平南路、太平北路，南至建邺路、白下路，西至莫愁路、上海路，北至长江路、华侨路。 3、长江路是政府规划的民国文化一条街 产品分析 09年度推广分析 再来看一下历史上的地段价值 1、新街口，今天的繁华自无需多言，从1928年“首都计划”始，它已经是国家金融中心。 2、这里有总统府、国立美术馆、国民大会堂，这里浓缩中国近代史，如今这里是南京最负盛名的民国文化一条街。 3、这里的1912街区是南京时尚文化的代表，南图新馆则以厚重续写城市人文沧桑。 4、曾经的江宁织造府辉煌即将再现，“一条传承后世的街道”也已经成为现实。 5、袁枚、曹雪芹、孙中山……这些名字曾经响彻历史，至今足迹依旧 产品分析 09年度推广分析 产品分析结论 世代承袭的都心小豪宅 这里不论是现在还是过去都是南京的核心区域，一直以来都是商家必争之地，是经济文化的发源地，是城市繁荣的象征！ 因此，我们产品是： 09年度推广分析 推广语 新街口 为家而传世 一个城市的封面 界定家族秩序 09年度推广分析 住宅： 推广语 圈 定我世界 新街口专属行政套房,仅供上流圈层 09年度推广分析 酒店公寓： B 推广策略 凯润金城 住宅公寓 精装酒店式公寓 打造豪宅品牌 深度挖掘地段价值 “城市中心”以外的价值 凯润金城煊赫门 细分豪宅市场 推出升级型产品 在承袭豪宅资源之外，提供更多选择 世代承袭的都心小豪宅 进入上流社会的一张通行证 价值的再次升级 传播推广策略 推广策略 传播推广策略 推广策略 总策略 普通公寓：延续豪宅调性，深挖“地段”价值背后的故事，与市场上同质竞品拉开距离，差异化定位。 精装酒店式公寓：依托大社区概念，以大带小，豪宅之上升级精装小豪宅。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看