南京万科江宁金域蓝湾项目策略 上海麦点文化传播机构 /11/19 大纲的目的 了解南京,尤其是江宁当前的市场环境,为江宁项目找到准确的市场定位 在现有环境下,为迅速建立江宁项目品牌形象找到良好的沟通平台 在当前的市场环境下,为达成江宁项目的销售准确找到消费者,并找到与消费者沟通的渠道并找到相对应的话语体系 大纲目录 市场分析 消费者分析 产品分析 品牌策略 推广策略 平面表现 第一部分 市场分析 宏观分析 板块分析 竞品地图 个案分析 市场分析结论 宏观分析 全市市场表现良好，持续供不应求，住宅需求量、价格整体上涨。 07年1-9月全市供求比0.86，均价4776元/平米，成交711万平米 全市市场 涨幅+5.6％， 关键要点: 全市市场整体供不应求 宏观分析 江宁年住宅成交量150-200万平米，占全市1/4左右的市场份额 需求持续旺盛，住宅市场呈现供不应求态势，累计供销比0.8。 区域认可度提升，住宅价格走势稳健，07.1-9月均价涨幅14%，远高于全市平均水平 江宁市场 涨幅+14％ 关键要点: 江宁成交量持续攀升 价格走势稳健 涨幅高于全市 宏观结论 关键点回顾： 全市市场整体供不应求 江宁历年成交持续走高，走势稳健 政府限价以来，开发商惜售，江宁供不应求现象明显 关键结论: 南京以南 江宁房地产市场持续走高 ，前景看好 板块分析 关键要点: 南京多核心发展的 城市总体规划奠定了 江宁的新城路径 以主城为核心，重点培育江宁、仙林和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局 北有长江，东有紫金山，主城向北、向东扩张受到地理因素限制。 政府的支持使河西成为主城向外拓展的首选区域 板块分析 随着城市的进一步发展，河西的成熟促使江宁成为城市扩张的必然区域之一。 江宁同样经历了“首次置业→二次置业”及形象档次“由低到高”的发展过程。如：岔路口、百家湖、东山镇早期的项目。 一城三区的房价“梯度效应”使得江宁吸纳主城区客群能力逐步加强 关键要点: 一城三区房价梯度效应促使江宁吸纳主城区客群能力逐渐增强 江宁将成为继河西之后的下一个潜力区域 江北 江宁 仙林 河西 紫金山 长江 9000 5000 4500 7000 板块分析 竞争来源 江宁区内 全市层面 区域层面 奥体 板块分析 关键要点: 高性价比是板块优势 距主城较远是主要劣势 板块分析 奥体VS江宁 关键要点: 从发展阶段来看，目前江宁土地现状为C或T2，正向G2转化中。 江宁开发起步较早，前期积累期较长，但在地铁等重大规划有利的带动下，区域将逐步成熟 板块分析 奥体VS江宁 关键要点: 从一些主要维度（地铁、房价）来看，江宁与奥体的成熟度差距在3年左右 板块分析 全市层面竞争环境 奥体与江宁在城市定位、发展规划等方面上存在有一定的相似性，因此被列为可能的竞争区域。综合考虑客群、产品等多方面的差异性，可知： 本案将与奥体同期项目共存，分流其部分客群 关键要点: 与奥体共存， 分流其部分客群 板块结论 关键点回顾： 江宁将成为继河西之后的下一个潜力区域 与奥体板块共存大于竞争，将分流其部分客户 高性价比是板块优势，距主城较远是主要劣势 关键结论: 被认可的潜力区域 无直接竞争板块 从长远看，更多竞争来自区域内 竞品地图 已开盘项目余量127万㎡ 已出让未开盘项目88万㎡ 未上市面积117万㎡ 片区住宅存量组成 已上市未售面积10万㎡ 片区住宅总存量215万㎡，不足一年消化量 竞品地图 武夷绿洲 总建:80万平米 容积率:1.25 主力面积:80-130平米 当前价格:5000元/平米 余量:40万平米 21世纪现代城 总建:60万平米 容积率:1.8 主力面积:100-140平米 当前价格:5000元/平米 余量:4万平米 丹佛小镇 总建:12.8万平米 容积率:1.6 主力面积:60-85平米 当前价格:4600元/平米 余量:8.24万平米 天泽苑 总建:18.13万平米 容积率:1 主力面积:100-150平米 当前价格:4900元/平米 余量:16.3万平米 罗托鲁拉 总建:24.5万平米 容积率:1 主力面积:200-300平米 当前价格:7000元/平米 余量:23.49万平米 合家春天 总建:17.2万平米 容积率:2.09 主力面积:40-100平米 当前价格:4400元/平米 余量:14万平米 龙湖文馨湖 总建:18万平米 容积率:1.5 主力面积:60-140平米 当前价格:4100元/平米 余量:16.27万平米 关键要点: 在售项目普遍容积率偏低，且多为大盘。甚至不乏60万、80万大盘。 主力面积除少数项目面积较大外，基本集中在100平米左右。 而从在售项目来看，区域内并没有全国级别的一线开发商。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看