场地开阔，对某些行业来说具有易于装卸货物等物流方面的优势

租金相对较低，对经营成本较低的行业有吸引力

劣势
地段偏，商业价值差
地处零陵北路北段，距离商业区较远，且和市区间隔了一个天桥，有隔断感，商业上也有百米的断档。距离本案最近的商铺的租金在30元左右，加上上述因素，按地段价值估算本案沿街部分租金将不足20元

人流量小，辐射能力不强
本案地段目前人流量极少，以本案铁路桥南边舜德城副食品批发市场外零陵北路地段人流量为例，下午4：00——4：10分，十分钟人流量不足8人。这样少的人流量难以给项目带来辐射力

体量大，仅一期商业体量就达17000㎡，包括二期总体量达到60000平米，给后期去化带来压力

项目总体量达6万平米，相对于冷水滩20万人口来说，体量相当大，如选择经营面积较小的物业形态，则后期去化招商工作难度较大

机会
房地产发展的形式良好，为房地产相关商业行业提供了充分的发展空间

房地产业的发展必然带动下游装修、装饰材料产业的发展，目前永州的建材行业已经相当发达，但家具、灯饰、橱柜、床上用品等行业规模较小，集中化程度较低，尚有较大发展空间。这为本案提供了契机

因本案地段较偏，使本案具备了繁华中心区商业不具备的物流等方面的便利条件，在停车、卸货、仓储等方面均可具有优势。绕城路与过江大钱的开通更将强化这一优势

租金价格上涨，为本案提供了机会。据调查市区目前店面租金出现了普遍上涨的情况，部分店面的租金甚至比3年前上涨了1倍，这对于本案入市招商是一个机会

绕城路和过江大桥的通行

本案东北侧的绕城路与过江大桥通行后，将使本案的交通位置得到改善，从而提升本案的商业地位

威胁
消费力不足，影响商业升级
据上文分析，永州的整体消费力不足，可能影响小型商业向大型商业的升级过渡，对本案也是一个威胁

入市大型商业过多，据初步统计，今后2年内，冷水滩入市的15000㎡以上的大型商业项目将达到7个以上，总体量在45万平米以上。这样的体量相对于永州的人口与购买力来说已初步饱和，市场竞争相当激励，本案与其他个案相比天然优势并不明显，因此这一市场面的威胁将直接影响后续定位与销售招商

舜德mall对本案的直接威胁
舜德城市摩尔涵盖了机会所有的行业形态且邻近本案，地段位置较本案为佳。如目前市场上较缺乏的电脑数码等商业市场，舜德摩尔就有专区经营，而在建材区中，目前也有家具等区域正在招商中，这都将对本案造成威胁

二、客户定位：
1、商铺投资群体
2、家具经销商
3、
三、项目营销定位：
（一）基本定位：永州精品家具行业第一品牌
零售品牌：永州家居零售商场第一品牌
渠道品牌：永州家居流通渠道第一品牌
文化品牌：永州家居文化展示中心第一品牌
（二）功能定位：永粮精品家具博览中心
永州最好的家居零售商场：
永州最大的家居流通专业市场
永州最全的居家文化品牌展示中心
（三）竞争定位：永州首家全程扶持商家经营的精品家具博览中心
对于本案来说，不仅要面对舜德MALL的直接竞争，还要面对永州目前众多商业项目对有限的商业市场的分食压力，因此树立独特的市场竞争优势是本案成功的关键

四、项目分区定位：
平面布局与业态规划
地下一层：办公家俱品牌专区
地面一层：品牌精品
地面二层：
A、卧室展区：床、衣柜
B、餐厅展区：各类餐桌、椅
C、客厅展区：鞋柜、沙发、电视柜、茶几
五、重新定位后的项目特征：
6万平方米的营业面积，整洁优美、宽敞明亮、高档大气的商场休闲购物环境，
广式或中南家具近百家强势品牌，几万件风格各异、代表最新潮流的时尚家居，以及分馆陈列的展示布局，这是每一个光临本项目的永州市民必然感受到的震撼！每一个经销商们将本项目认定为新的产品展区与生意寄托

六、项目名称与LOGO
永粮国际家俱总部
六、形象表现：
部分宣传语：
如何将这种震撼、这种啧啧称赞的内心感受，转化为最具沟通力和感召力的市场承诺！
“选择永粮国际家俱总部，选择最有质感的生活“
“无论哪一种家居生活的梦想，都可以在这里实现……”
七、推广策略：
一、营销核心原则及策略工具箱
（一）整合营销原则
1、各类资源组合：广告、公关活动、招商等多种推广手段的组合使用，充分利用本地以及已有的客户资源，更要积极拓展外地甚至外省市的客户资源

2、统一协调下的会员营销：充分利用项目中住宅销售所积蓄下的客户资源，对于本项目住宅业主购买商业店面的要给予足够的优惠和鼓励措施

（二）动态营销原则
1、组合应用多种实施方案：包括销售优惠方案、以租代售、售后返租等多种方案在内营销工具箱，根据市场动态，灵活有效地调整方案实施

2、提前介入服务：在销售之初就帮助业主解决一些进驻的事宜，在销售完成后服务仍在继续，包括有具体措施鼓励、扶持商业店面持续经营

面对日益增强的危机，必须采用积极富有创意又能贴近市场策略，才能从市场中脱颖，在战略上、概念上富有创意，而在实施上则必须极具针对性和务实。以科学的规划，独占的市场定位，感染感动客户，迅速缩短销售过程

主力媒体：
户外牌：
主要内容：项目形象/ 投资分析/ 促销活动内容
推广渠道：
投资手册：10月1日前的报纸广告同时派发
内容：
A.成功经营理念访谈（摘抄）
B.商贸城商铺投资分析（算账形式）
C.按揭具体手续，流程介绍（图表形式）
D.房产知识介绍（对消者相关房产问题解答）
周期及范围
暂拟印制1万册，主要针对零陵街商业经营者、投资者、国家机关、乡镇干部及永州周边地区（芝山、祁阳等）派发

2、辅助媒体：
报纸媒体：传播覆盖面广，但价格较昂贵，锁定报纸媒体《永州广播电视报》，正处于改版期，其订报率较高，入户率也较高，信息有效到达率也高

电视媒体：永州电视台新闻频道，制作发布成本高，由于音画效果使信息记忆度高。可根据营销过程的需要，制作专题配合发布

3、公关活动：
发放印有宣传内容的广告扇及降暑饮品，树立项目的全新整体形象与投资信心

10月初大型招商活动
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