凤凰山国际俱乐部别墅项目定位提案
策划部 4月
地块分析
项目资料
项目特征
别墅A区：紧贴咸阳河，周边是高尔夫前9洞区域，该区域具有高尔夫景观与咸阳河水景双向观景优势；
别墅B区：邻近凤凰山，背靠南向山地，北向高尔夫球场；有北向观景优势，南向山地区域应开发山地景观，以期整体拉动项目运营；
项目区域地块被自然分割成两块，适合做分区别墅，别墅A区域临近康元路与咸阳河，别墅B区域临近凤凰山与高尔夫球场；
区域交通与竞争环境
交通：本项目可凭借108、208国道交通路线，同时可凭借一定距离太长高速公路交通； 客群：本项目目标客群区域以太原区域为主，少量的晋中、阳泉客群；
劣势分析： 1、本项目同类竞争项目梅苑山庄拥有高速公路交通优势，同时有208交通优势；项目客群十分容易被阻隔； 2、本项目与梅苑山庄客群区域基本雷同，针对太原、晋中、阳泉客群，梅苑山庄更具有地域覆盖优势与地缘优势；
高尔夫别墅区位选择
高尔夫别墅的开发关键在于高尔夫别墅给客户带来的隐性心理满足与需求；现实层面的商务、政务与经济利益；
景观资源
商务资源
心理满足
社区资源
项目价值点分析
景观资源
商务资源
心理满足
社区资源
1、高尔夫球场； 2、咸阳河水景； 3、凤凰山景观； 4、田园风光；
1、高尔夫会员 2、高档消费品群体 3、商业会晤氛围 4、闽商会所
1、标准18洞锦标赛球场； 2、独特的木质产品别墅；
1、星级酒店 2、水上娱乐中心 3、运动中心 4、农业生态园
项目地块总结
1、48分钟车程，具有临近太原区域的交通优势，球场临近乡村干道，存在一定品质环境弊端； 2、标准18洞锦标赛球场，1600亩的占地面积；能够达到标准球场的用地规模； 3、咸阳河与凤凰山景观优势需要进一步强化，需要凸显项目的山水优势； 4、项目球场尚未正式运营，会所及其配套设施尚未启用，别墅项目所需配套资源优势未能呈现；
地块分析
宏观市场
市场分析——宏观经济分析
总结： 1、山西省GDP持续增长，煤炭产业整合与金融危机共同作用，山西经济保持平稳，并逐步向新型产业发展，未来商贸、物流、工业等产业将成为主流；高智、高薪客群将逐步扩大； 2、山西省第二产业一支独大，占到国民经济的一半以上；适当调整，增速有所减缓，但国有企业高收入与富豪阶层将迅速扩大，比重增加；经济基本形势逐步复苏，且发展势头强劲；
—，城镇居民可支配收入保持平稳增长趋势，增长率不稳定性较大，增长幅度波动较小； 总结：人均可支配收入增长与平均增长率促使居民消费逐步多样化，流向旅游休闲产业的资金可以保持稳定或增长趋势；
市场分析——消费市场分析
旅游市场经济走势
山西省宏观经济走势：——山西省休闲旅游总收入平均增长率达21%，远远大于同期全国增长水平；处于早期快速发展，逐步成熟阶段； 山西旅游产业继承了十一五的良好发展趋势与山西发展中部旅游文化大省的政策前提下，旅游收入消费高速发展；
总结：旅游休闲经济较为活跃，短期内处于高速发展水品，市场机会前景较大；
山西休闲旅游市场状况
休闲旅游市场分类分析
1、休闲娱乐市场消费额迅速增加，门票消费下降，休闲游乐市场逐步由观赏性项目向体验性项目转移； 2、娱乐、理疗市场增速较小，未来发展前景看好；购物、餐饮增长飞速将很快走向成熟稳定期；
太原别墅市场供应分析
总结：太原及周边区域别墅市场全部以居住型别墅为主，独栋别墅产品极为稀缺， 太原市区域价格维持10000元/平米，周边县市及地段较差区域价格随行就市而定；
别墅市场需求分析
6月初搜房网对广大网友展开了太原别墅消费大调查，在别墅产品物业的类型方面，网友们更加的倾向于小独栋的别墅，有62%的网友选择了小独栋别墅。 总结： 1、别墅客群分析：太原市别墅市场客群倾向于小独栋别墅，其次为大独栋别墅，再次为花园洋房； 2、客户需求分析：别墅客群倾向于独立性，价值性，私密性，对物业品质感要求较强；
地块分析
竞争市场
高尔夫别墅竞争市场
山西省高尔夫市场概述： 高尔夫在山西作为一种高档休闲贵族化运动，目标客群以高端客群为主，主要区域集中于以太原为核心的周边区域，吕梁山高尔夫是以吕梁富豪阶层与太原客群双向选择问基础，山西高尔夫除太原区域外，尚未形成其他的核心运营区域； 凤凰山：太谷县康元璐龟龄工业园 晨憬：太原市国家森林公园 梅苑：太谷县范村镇郭堡水库 吕梁山：文水县苍耳会生态公园；
竞争项目市场分析
目标客群区域
项目位置
竞争项目目标客群区域定位
总结：省内高尔夫别 墅竞争项目除地缘性 客群，全部以太原市 场为核心目标客群市 场，竞争较为激烈。
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