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三关向前一大步
二期
，项目经历了过关——闯关——收官顺利地完成了5个亿的销售任务、 实现了品牌升级
三个调整真正上路
三期
，项目经历了三个重要的调整：调渠道——调价格——调形象，销售额接近4亿、品牌进一步成熟
一、永定河孔雀城全盘战略盘点
大堡携其他连锁品牌开天辟地
四期
，大堡经过严密的产品论证升级上市，仅仅3个月时间销售额超过2个亿，永定河孔雀城携其他项目成功打造京郊别墅连锁第一品牌
市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”，产品“以独栋为主的别墅社区，整体容积率大约为0.49”
孔雀城一期定位及产品情况
市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”，产品 “以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房，净容积率大约为0.69”
孔雀城二期定位及产品情况
基于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密度项目向新市镇过渡。产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排，容积率在1.0左右”
孔雀城三期定位及产品情况
二、永定河孔雀城产品定位回顾
市场定位为“以大堡为主力产品的升级别墅住区” ，容积率为1.0左右
孔雀城四期定位及产品情况
在核心团队的努力下，永定河孔雀城五期即将到来，这将又是一个创举……
北临孔雀城西街、南邻安康街、西据大广高速中心线约132米、东邻孔雀环路 ，项目预计3月份上市
三、永定河孔雀城五期基本情况
四、需要解决三个核心问题
核心一
五期做怎样的产品，如何定位？
核心二
五期面临着怎样的市场环境
五期营销的重点工作
核心三
市场篇
★北京宏观市场★北京别墅市场★远郊区县项目 ★重点竞争项目与潜在项目★结论
②
1-6月份以来，北京房地产市场销售情况良好，与06月相比，一手成交量同比上涨68.7%，二手成交量同比上涨247.2%
一、北京1—6月宏观市场情况
持续高位运行，价格相比下半年略有回升
一、北京1—6月宏观市场情况
因城区价格的不断上涨，市场需求逐步转向郊区
一、北京1—6月宏观市场情况
房价持续高位运行，成交的区域结构险象环生；一旦郊区市场需求得到满足，将面临新一轮的市场低谷的风险 随着房价的持续上涨，城区成交已经萎缩，郊区成交成为全市成交量的主要支撑点；尤其是近两个月以来表现尤为明显，而随着郊区市场需求逐步得到满足，如果未来房价继续盲目上涨，不断超越购房者的心理底限，整体市场将失去应有的需求支撑，可能形成新一轮的市场低谷。总体判断：短期可能会存在一定风险，但长期市场会相对稳定 北京市场短期市场供给不会出现大的变化，需求方面，改善型需求也在适量释放，因此，市场供需环境不会发生突变，但是如果市场过热的苗头被煽动，房价盲目追高，政策优惠力度下降（或消失），那么，后半年至明年春节期间，楼市很有可能会迎来新一轮的观望
结论
二、北京1—5月别墅市场情况
1-5月，北京新批准上市别墅套数和面积分别为996套、34.1万平方米，同比分别下降35.0%和68.9%；需求方面，前五个月北京累计成交别墅套数和面积分别为1319套、42.1万平方米，同比分别增长69.9%和70.3%；与同期相比，分别下降41.3%、33.2%。同时，受北京别墅成交逐月回升，供应回落的影响，1-5月销供比由去年同期的0.51:1增长至1.32：1，供求关系出现转变，但仍未达到水平
新增供应明显回落， 市场需求大幅增长
二、北京1—5月别墅市场情况
区域供应集中，部分区域供应略显不足
1-5月北京新增别墅主要集中在中央别墅区、亦庄开发区、通州运河别墅区，三个区域累计供应比重达62.7%，新增套数同比去年增长33.5%。成交方面，1-5月北京别墅成交主要集中在中央别墅区、城南阳光别墅区、潮白河别墅区，三个区域成交比重达42.7%，成交套数同比去年增幅高达73.5%。受供应相对集中影响，通州运河、京承高速、亦庄开发区、中央别墅区销供比小于1，其他区域销供比均大于1
二、北京1—5月别墅市场情况
经济型别墅仍占市场主导
1-5月，成交价格在13000元/平方米以下别墅占61.2%，同比增加了近37个百分点；而22000元/平方米以上的别墅仅占7.4%,同比降幅超过12个百分点。1-5月，成交主要户型面积集中200(含）-300平方米，比重占38.5%,同比增加16个百分点；500平方米以上大户型别墅成交比重仅为3.5%，同比减少2.4个百分点。 1-5月，成交套总价在500(含）以下的别墅项目比重达59%，同比去年增加近6个百分点。
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