东方传说
金科东方大院整合推广案
青铜骑士 东方大院项目组 十月十五日
壹|长沙别墅市场盘点
—1— 长沙别墅市场宏观分析
即将上市
售罄
14、水云间 23、同升湖白竹水乡 27、香格里麓山别墅
1、绿城青竹园 2、湘江一号 4、长泰豪园 7、藏珑 6、碧桂园威尼斯城 8、鹏基诺亚山林 9、水印山城 10、幸福里 11、早安星城 15、万科西街花园16、国中新城 17、托斯卡纳 18、美洲故事 19、比华利山 20、御邦 22、保利阆峰云墅 24、卓越蔚蓝海岸 5、 西山汇景 25、中天山语林居 26、星语林汀香十里 28、麓山恋迪亚溪谷 32、长沙玫瑰园 34、南山苏迪亚诺 36、中新森林海 37、山水英伦山庄 38、金科东方大院
3、沙河世纪城 12、山水湾 13 、好望谷 21、橘郡 29、岳麓山公馆 30、卓越麓山别墅 31、广晟西海岸 33、双盈卧龙湾 35、和记黄埔
1、在售体量大，河西遥遥领先；受容积率影响，多为复合型项目，纯别墅项目较少。 2、迄今为止，长沙别墅开发已走过了十余个年头，但近年来，长沙别墅的开发才逐渐呈规模性，市场体量一直未见缩减，长沙各大板块别墅项目竞相入市。据不完全统计，别墅类项目总占地面积680多万㎡（包含其他物业），总建筑面积580多万㎡ 。如此巨大的放量，对于一个只有200多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常激烈。 3、目前，长沙市场上正在销售的别墅项目共有25个，其中，纯别墅项目为8个，纯独立别墅项目3个，大多为复合型项目。由此可知，受国家政策影响，长沙别墅市场“亚别墅”项目众多，而这些别墅项目亦多为早年拿地、近年来才开发

—2— 长沙高档别墅推广解析
项目名称：保利阆峰云墅 定位语：别墅中的世界名著 推广策略：品牌入市+活动营销 核心卖点：品牌 整体调性：大气
项目名称：美洲故事 广告语：原创北美家族别墅 定位语：奢藏市中心传世别墅 推广策略：家族 圈层 核心卖点：地段 整体调性：厚重
项目名称：藏瓏 广告语：藏天下人杰 定位语：宫邸,月湖上 推广策略：事件营销 契合高端客户的精神气质 一炮而红 核心卖点：地段+月湖公园 整体调性：尊崇 大气
项目名称：绿城青竹园 广告语：世界的高尔夫 青竹园的别墅 定位语：高尔夫的别墅 推广策略：品牌入市 主打高尔夫 体验式营销 核心卖点：品牌+高尔夫 整体调性：稳重 大气
项目名称：湘江一号 广告语：千年江山一岸藏 定位语：新城市原生别墅 推广策略：入市引起悬念. 寻找长沙千年的福田，提出新标准。 核心卖点：鹅羊山 湘江 风水 生态公园 人文环境。 整体调性：人文 大气
贰|项目价值盘点
1、企业品牌
中国驰名商标； 中国蓝筹地产企业； 中国房地产TOP10“中国住宅产品专业全国第一”； 中国物业管理TOP10“中国住宅物业服务质量全国第一”； 全国房地产企业稳健性排名前三强； 中国城市人居建设杰出贡献企业奖； 詹天佑全国大奖和中国广厦奖双料获得者； 中国地产品牌10强……
但是别墅市场还有保利、五矿、中铁、绿城等，无一不是与我们一样有着无数荣耀的大型开发商，这点并不足以构成核心优势.
2、山湖等自然景观
山，本固而顶尖，以破束缚。或因位西，而得金，方圆地阔。可纳财之广源，得以聚达贵之人钟爱。形似金麟，故称金麟山。 水，一池碧波静映金麟，“天湖”流域曲流千米，呈“之”字走势，形玉带缠腰，临水生金，得天下财气，故称“金麟把水口” 。 700亩尖山、300年天湖构成的千米环湖栈道及43000平米的早山动步公园：更是现代社会生活叹为观止的奢望……
长沙城市生态资源丰富，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态基础。 山、湖景致并非本项目独有，湘江壹号、藏瓏都有相当的自然景观作为依凭，故这点不是本项目的核心竞争优势

3、地段发展潜力
这块土地，占据着长沙第一经济区和第一居住区的地利优势 这块土地，为长沙贡献70%GDP 这块土地，常住人口150万人，迅速成型的富人区 这块土地是长沙未来的富人区，承载着长沙未来的希望
但是本区域内各类项目众多，这也不是我们的绝对优势

4、新中式建筑
风水绝佳； 独具东方人居魅力的现代中式宅第，融合了现代居住文明与中国民居建筑精粹。 独栋别墅的外院、侧院、水院空间序列张弛有度，室外空间大度有序； 三合院布局，室内外光影交融，自然景观与建筑人文相映成趣，富于传统禅意 景观设计以中国古典园林的造园手法为根基，强化“虽由人作，宛自天开”与“天人合一”的思想，表现出院落独特的景观沉淀
谈到中式别墅，我们发现市场上有两种套路 1 要么一通中国文化的深邃概念，将消费者弄得似懂非懂 2 要么提取产品的某些片段：院子、天井、屋檐，近身肉搏 前者玄而又玄，后者公说公有理，婆说婆有理……
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