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4目 录
第一部分 项目理解分析
第二部分 宏观市场分析
第三部分 产品定位策略
第四部分 产品规划建议第五部分 项目商业运营模式PART 01 项目理解分析
1.1 指标及环境分析 1.2 项目地块及四至 1.3 项目开发思路项目经济技术指标
从项目经济技术指标来看,项目占地面积规模较大,占据蒙西三类地段,周边商业氛围比较淡薄,辐射范围较较少
项目功能描述
本项目主要建成一个城中城,多层、别墅、商业三位合体
1.1 指标及环境分析
土地用途:综合 总占地面积:757588.19 容积率:(15.1*11=1.37) 总建筑面积:764167.43 商业面积:83446.04 住宅面积:442842.5 建筑密度:(334*11=30%)项目位于蒙西车流量最多的入口处,所处地段及大环境决定了项目未来的潜力
1.2 项目地块及四至
1.2 项目地块及四至
项目位于蒙西车流量最多的入口处,所处地段及大环境决定了项目未来的潜力
棋盘井、鄂托克旗
团结新村
机场
高速入口本体属性界定
项目区位
项目坐拥城市发展地段,属城市中端版块区,地段优势不明显
区域交通
项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场毗邻此地,通达性好
基础指标
上等规模、地块规整、土地变性醒目
项目地块
周边生活配套相对稀缺,区域建设尚处发展阶段,未来发展潜力大; 地块便于规划,可打造成地块强势景观; 周围商业项目距离较远,但项目较少,竞争不明显
项目本体——属于上等规模商住项目。 处于区域三类地段,地块的地段优势一般;目前项目周边生活配套相对较差, 但交通通达性良好,地块规整,多层、别墅、商业综合体项目,有利因素较多
1.3 项目开发思路本案解读重点
开发背景: 本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。 因而,本项目所面临的核心问题是:
本项目如何树立和延展企业的品牌形象?
基于之前项目,本项目产品线如何延续及提升?
站在区域客群及市场竞争的平台上,本项目的市场机会?
如何变“不利”为“有利”因素,发挥地块价值的最大化?
1.3 项目开发思路项目理解分析
综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群,我公司对于项目面积功能定位如下:
立足于区域现有居住人口,面向更充满活力的产业人群; 开放、友好的商业空间,不仅仅局限于蒙西的居住人群; 兼容多样化的商业业态,提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择; 新颖的建筑风格,吸引消费者到达项目消费; 为消费者营造休闲、生活氛围; 提供消费人群便利性消费
1.3 项目开发思路项目研判
基于区域、客户、竞争下 产品竞争力体系的构筑
出发点
机会点
落脚点
打造什么样的产品,实现企业、项目、市场竞争三方共赢
宏观市场、区域发展研判
项目区域发展、 项目可操作机会
区域客群、市场竞争研判
企业产品线、项目本体解析
项目市场、客群竞争机会
项目适合的产品线、 树立品牌形象的机会
1.3 项目开发思路开发顺序
1.3 项目开发思路
B-4
B-5
B-2
B-1
A-1
变电站
A - 2
A-3
A-4
A-5
A-6
商业
住宅项目开发思路探解
对于此项目,我们的初衷在于: □ 整合和挖掘优势资源,打造先锋样板项目。 □ 树立项目市场品牌,并提升开发企业品牌竞争力。 □ 实现项目的利润最大化。 □ 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报
1.3 项目开发思路
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