崇左（东盟）国际商贸物流园 开发思路汇报
广西崇盛投资有限公司 二O一三年五月八日
目录
一、项目及区位介绍二、项目定位三、项目产品规划四、项目整体开发思路五、项目招商运营思路六、项目投资收益分析七、项目开发难点问题
一、项目及区位介绍
1、项目介绍
1、项目介绍
位于崇左市城南新区，崇左市主干道-友谊大道两侧，处于南新走廊、南崇经济带上； 项目占地1866．8亩，预计总投资约50亿元，建设期约10年，该项目分为四大部分：一为国际商业贸易区，二为物流仓储区，三为配套住宅区，四为商务金融区； 该项目分为四期建设，第一期建设中国·东盟特色产品大市场，第二期建设建材大市场及机电产品市场，第三期建设配套住宅区，第四期建设商务金融区； 该项目已于2010年12月3日签约，已列入“崇左建市10周年重大建设项目，2011年5月5日开工建设，预计2020年底完成建设；
2、区位优势
项目所在的崇左市地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈交汇的中心地带及“南宁—崇左—凭祥--谅山—河内—海防—广宁经济走廊”的大通道上，具有沿边、沿江、沿铁路、近海港、邻首都、连首府、连东盟的区位优势和地缘优势，位置十分重要，呈现出既可承接发达地区产业转移，又可多方向经济辐射的“扇型”经济辐射发展状态；
3、城市发展规划
崇左市的规划按照“一心一轴五片区”的结构布局，南新区划分为特色景观区、行政居住区、教育科研区、国际物流区（项目所在区域）四大功能片区；
本项目区域
4、商圈分布及发展现状
崇左市商圈分为城北旧城中心商圈及城南新区商圈，城北商业相对成熟，城南商圈尚未成型（项目所在区域），商业还有较大的开发空间;
二、项目定位
2、发展定位
以中国-东盟自由贸易区建立为契机，充分发挥区位优势，依托中国内地尤其泛珠三角区域，打造一个“联接越南，辐射东南亚，面向东盟各国，以商贸物流一体化运作为核心，以便捷国际采购物流为目标，以现代信息技术为支撑，具有强大聚合力和辐射力的南中国一流国际物流园区”；
2、整体定位
中国～东盟商贸物流集散地 面向东盟的现代物流产业高地 桂中南地区产业链集成整合示范区 集商贸、商务、居住、娱乐休闲、物流、旅游于一体的文化交流平台 面向国内的物资区域转运、分拨、配送、储存基地 面向东盟的货物集散中心和国际采购中心、信息处理中心
3、功能定位
以国际信息平台为支撑，重点围绕友谊大道商贸发展轴，以环城东路为连接线将商务配套区、商务办公区、国际贸易区、保税物流区、综合物流区五大片区相连，有层次的打造“一轴一线五片区”的功能布局和商贸物流产业服务体系，从而形成各功能板块结构分明、相互促进、协调发展的格局；
4、业态分布定位
5、各功能区域用地
三、项目产品规划
1、总平规划
采取“商贸组合氛围营造，物流业务体系运作，专业服务功能聚集，内外交通流向顺畅，各大板块有机结合”的规划思路
2、物业组合
根据各功能组团的价值点，本项目规划相应的物业形态
1）各类商贸市场：建材市场、钢材市场、五金机电市场、家居市场等； 2）酒店：星级酒店或商务酒店、宾馆等； 3）购物中心、超级市场、专业卖场； 4）东盟风情、滨水风情商业街； 5）写字楼、商务公寓； 6）商住楼、纯住宅楼； 7）仓储用房等；
四、项目整体开发思路
1、开发模式
采取政府引导，企业主导的开发模式
1）在政府统一规划下，实业公司成立独立的崇左(东盟)国际商贸物流园区项目公司，作为项目的主开发商，对项目用地进行整体开发和项目的投资开发经营活动； 2）项目公司单独组建或与其他投资机构和企业集团共同组建运营管理公司，参与园区基础设施、重要功能区块、楼宇仓库设施、重点项目等广泛领域的投资开发活动及其园区后期的运营管理活动；
2、各功能区开发模式
“√”处为可选择的开发模式
3、开发分期建议
三期开发部份
四期开发部份
二期开发部份
一期开发部份
整体开发周期计划约10年，分四期开发，分业态整体招商，多次推售，初步分期开发建设如下：
4、开发节奏安排
东盟特色大市场
5、开发资金筹措
1)银行贷款 积极与各大商业银行洽谈固定资产项目贷款，土地及在建工程作为抵押，从而为项目开发快序有效推进开发建设；
2）由集团财务公司牵头利用我公司已取得的土地资源及在建项目与金融机构组成银团组织贷款；
3）销售回款 通过中国～东盟特色产品大市场商业天地楼、商铺的销售获得回款，进行分期分批建设，滚动开发，缓解项目投资压力；
东盟特色大市场
作为首发功能组团，已完成商超中心施工，项目开发周期约3年，计划2015年底完成
6、组团开发思路
1)中国～东盟特色产品大市场组团
东盟特色大市场
借助商超中心现已建成，主动招商，引进南宁百货大楼入驻或意向进驻，完成六大展馆区域整体部份或大部份招商，引入大型家居建材商（计划引入富安居）、红木品牌主力、旗舰店等，并以南宁百货、富安居的强势进驻，从而借势有效推出稀缺产品——商业天地楼（东盟风情街、滨水风情街）的销售，快速回笼资金； 与此同时，展开其它区域的招商与商超中心、展示中心、商贸市场铺面的销售或带租约销售，实现商业投资回现，进而完成项目招商、销售，最后投入项目商业运营；
6、组团开发思路
1)中国～东盟特色产品大市场组团
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