太湖湾项目一期配套研讨
万泽天海营销部
商业体量判断
商业业态研判
其它配套研判
商业运营建议
项目属性判断
本案旅游区位
本案所依托的主要旅游资源是太湖。 无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后

近期——远郊旅游度假物业（第二居所） 远期——城郊生态宜居豪宅（第一居所）
本案物业属性
常州一体两翼的城市规划方向，以及重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）
常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业（第二居所）
度假区与城市距离100-300公里
对于自驾车游客来讲，100-300公里是他们认为最适当的距离。100公里内无法让他们产生外出度假感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦

本项目距离常州市区约40公里，距离无锡市区约25公里，在距离上不符合度假区的空间优势，故本案从长期发展来看，应该会从第二居所转变为第一居所

角色转换——远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅
第二居所
第一居所
逐渐过渡
商业业态研判
商业体量判断
其它配套研判
商业运营建议
项目属性判断
本案商业概况
基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。 故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。 根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业

作为旅游度假型商业考量
放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在700-900平方米/千人；
本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的2%-3%；
作为社区自用型商业考量
功能配比需考虑项目作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值及生长的能力；
案例借鉴
本案商业体量配比依据
社区自用型与旅游度假型商业并存考量
根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案社区型商业与度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采用60%部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑；
本案自身商业体量配比依据
建筑面积与配套商业面积比例
建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为47:1，竺山湖小镇为10：1。 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义

人均配套商业面积分别为，圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人。 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例

社区人口规模与配套商业面积比例
Seaside 美国南加州 Homestead 美国尤他州 Kapalua 美国夏威夷 Amelia Island Plantation阿米莉亚岛（佛罗里达州） Kaanapalia美国夏威夷
通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例
通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案有一定的指导意义。 所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。 度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。 有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。 分区开发的滨海度假区和别墅社区

对本案商业体量的建议
片区成熟度——目前居住人口较少，缺乏商业氛围 未来区域发展方向为成熟的旅游度假区，区域人口集聚规模流动性较大
本项目商业功能的确定：
作为社区商业时面积确定总体量60%考虑
根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700－900m2/千人计算
商业功能—— 前期以社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表
本项目一期建筑面积8万m2左右；
社区商业规模： 960-1440m2
作为旅游度假商业面积确定总体量的40%考虑
辐射范围人口约1300人左右
社区商业总规模： 364-468m2
项目一期推出商业部分(1300-1900)m2； 本案一期规划7000多平米的商业，4000多平米的会所，计划一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根据市场情况再推向市场

根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算
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