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绿地21城孝贤坊百合园地产项目策划推广思路96P 金牌
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资料类型 策略提案
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      资料简介
     
    市场报告
    项目研判
    一、 本案立地条件分析:绿地21城,位处沪宁高速公路沿线昆山花桥镇,东接上海市嘉定区、南连青浦区,36公里无缝对接上海市中心,距离安亭6公里,与上海国际汽车城、昆山电子园区、青浦旅游产业基地三大经济引擎联动,堪称“产业金三角”中心腹地,区域发展前景无限。本案引入吴凇江天然水系,水绿交融,适宜发展居住、渡假、旅游完美契合的大型生活社区。交通畅达的市政道路、香榭丽大道风情商业街、绿地豪生国际会议大酒店、中福会绿地幼儿园、学校、邻里中心、同济医院、农贸市场等完善的城市功能建筑体系,更为本案赋予了良好的生活机能

    一、 孝贤坊立意分析:截止末,上海市60岁以上户籍老年人口已达260.78万人,占全市户籍总人口的19.28%。预计到2015年,上海入住老年公寓的人数将会达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算,老年公寓市场需求总量为270万平方米。而上海目前虽有金色港湾老年公寓、众仁老年公寓等十余家以“老年公寓”命名的机构,但却普遍带有强烈的社会福利色彩,不具备成套独用的特点,真正具备老年公寓基本特征的楼盘几乎为零

    老龄化社会巨大的潜在需求,形成了房地产开发投资的新热点,不少海内外资本也开始暗中觊觎这一商机。但是,上海居高不下的房价,令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商也在担心经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后,老年公寓恐怕难以盈利。因此,上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划,将在某些边远区域进行开发试点,并对沪上一些滞销楼盘进行改造,或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓,改“三代同堂”为“三代同区”

    由此可见, 在享有“上海后花园”之称的昆山花桥, 建设孝贤坊尊老社区, 既是填补市场空白的突破口, 又是便民利民的人文关怀的直接体现

    一、 区域优势分析:花桥镇,是上海至昆山乃至江苏的第一接口,可承接上海的市区人口及相当部分的商业人口。作为昆山沿沪产业带的核心区域,江苏省国际商务中心就坐落其中,从而吸引了大量的资金和项目涌入,使这里迅速成为一片热土。 依照昆山—2020年的发展规划,花桥镇及其周边区域将依托花桥商务中心的建设,重点发展面向上海居民、新城市居民的中高档房产,从而脱离昆山东部板块的范畴,成为一个相对独立的“临沪居住区”,未来居住规模达到5万人以上

    交通对接 便利的交通条件,是该区域吸引人气的重要原因。花桥板块紧邻上海市北郊,沪宁高速公路跨入江苏的第一个交汇道口就设在该区域内。周边不仅有京沪铁路、312国道和上海郊环线(A30)等,还有拟建的京沪高速铁路,以及一条市域轻轨线(建成)从昆山通往上海安亭国际汽车城,与上海市域级线网中的R3线相连

    生活对接 正如花桥地区的电话号码也是“021”开头的一样,生活上与上海的无缝对接,也是花桥板块的魅力所在。据悉,花桥板块在轨道交通、通信、电网、天然气等基础设施同上海的对接工作正在逐步落实,从而给在该地区投资创业、工作生活的人们提供了便利的条件。 房价落差 便捷的交通网络、优良的人居环境背后,更有优势的价格作为支撑。即使是与紧邻的上海安亭相比,这里能给很多在上海工作的人带来不少实惠

    市场研判
    一、上半年上海别墅市场概况:今年上半年来,上海的别墅市场的成交量及成交价格总体较为稳定。新政出台后,上海的高端别墅市场在成交量及价格上都呈微幅上升。国家对别墅类用地的控制,更使目前市场上高端别墅具有稀缺性

    上海篇
    目前上海别墅市场的供应主要集中在青浦、松江、长宁、浦东、闵行等区域,市场供应量及价格情况如下表:
    目前上海的别墅市场主要分为经济型别墅和高档别墅市场。但随着新政出台后,首付比例的提高,使经济型别墅买家开始观望,高档别墅市场的成交量却呈微幅上扬。这也使得客源开始向上海近郊的省市外流。而从成交数据来看,350平米左右的联体别墅或大面积的独幢别墅较受买家欢迎。而自然环境对于购买别墅的客户心理影响也越来越大,依托自然景观并兼具内部优美环境的“双景别墅”成为市场的青睐对象,并已成为目前别墅居住的一大潮流

    二、主要板块市场概览:
    三、供求关系预测:由于03年2月18日国土资源部颁布了停止别墅用地审批的45号令后,市场上逐渐出现混合物业,使得别墅用地日趋稀缺,而低密度的别墅用地更是奇货可居

    (一)从长远看,别墅用地绝对稀缺 自从2月别墅用地叫停以来,别墅用地减少,05年整体别墅土地市场几乎没有供应量,特别是独栋别墅用地,供应量居然为0。所以,虽然目前别墅市场比较严峻,估计要1—2年才可改观,但是从长远看,低密度用地只会保值升值。(二)上海近郊的经济型别墅更受追捧 由于经济型别墅的购买者大多依赖银行的按揭贷款,其价格和成交量也会随着今年银行政策的变化而上下浮动,房价租金比成为考量性价比的重要标准。在整体住宅市场低迷,观望气氛浓重的情况下,一些开发商推出的近郊经济型别墅由于较高的性价比,而将单纯依靠公寓来改善居住条件的需求,分流到别墅市场。120—160万的价格范围将是较好的销售区间段。
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