 ==>> 点击下载文档 |
一、 孝贤坊立意分析：截止末，上海市60岁以上户籍老年人口已达260.78万人，占全市户籍总人口的19.28%。预计到2015年，上海入住老年公寓的人数将会达到9万人。按每人30平方米（建筑面积）计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。而上海目前虽有金色港湾老年公寓、众仁老年公寓等十余家以“老年公寓”命名的机构，但却普遍带有强烈的社会福利色彩，不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓基本特征的楼盘几乎为零
老龄化社会巨大的潜在需求，形成了房地产开发投资的新热点，不少海内外资本也开始暗中觊觎这一商机。但是，上海居高不下的房价，令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商也在担心经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，老年公寓恐怕难以盈利。因此，上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”
由此可见， 在享有“上海后花园”之称的昆山花桥， 建设孝贤坊尊老社区， 既是填补市场空白的突破口， 又是便民利民的人文关怀的直接体现
一、 区域优势分析：花桥镇，是上海至昆山乃至江苏的第一接口，可承接上海的市区人口及相当部分的商业人口。作为昆山沿沪产业带的核心区域，江苏省国际商务中心就坐落其中，从而吸引了大量的资金和项目涌入，使这里迅速成为一片热土。 依照昆山—2020年的发展规划，花桥镇及其周边区域将依托花桥商务中心的建设，重点发展面向上海居民、新城市居民的中高档房产，从而脱离昆山东部板块的范畴，成为一个相对独立的“临沪居住区”，未来居住规模达到5万人以上
交通对接 便利的交通条件，是该区域吸引人气的重要原因。花桥板块紧邻上海市北郊，沪宁高速公路跨入江苏的第一个交汇道口就设在该区域内。周边不仅有京沪铁路、312国道和上海郊环线（A30）等，还有拟建的京沪高速铁路，以及一条市域轻轨线（建成）从昆山通往上海安亭国际汽车城，与上海市域级线网中的R3线相连
生活对接 正如花桥地区的电话号码也是“021”开头的一样，生活上与上海的无缝对接，也是花桥板块的魅力所在。据悉，花桥板块在轨道交通、通信、电网、天然气等基础设施同上海的对接工作正在逐步落实，从而给在该地区投资创业、工作生活的人们提供了便利的条件。 房价落差 便捷的交通网络、优良的人居环境背后，更有优势的价格作为支撑。即使是与紧邻的上海安亭相比，这里能给很多在上海工作的人带来不少实惠
市场研判
一、上半年上海别墅市场概况：今年上半年来，上海的别墅市场的成交量及成交价格总体较为稳定。新政出台后，上海的高端别墅市场在成交量及价格上都呈微幅上升。国家对别墅类用地的控制，更使目前市场上高端别墅具有稀缺性
上海篇
目前上海别墅市场的供应主要集中在青浦、松江、长宁、浦东、闵行等区域，市场供应量及价格情况如下表：
目前上海的别墅市场主要分为经济型别墅和高档别墅市场。但随着新政出台后，首付比例的提高，使经济型别墅买家开始观望，高档别墅市场的成交量却呈微幅上扬。这也使得客源开始向上海近郊的省市外流。而从成交数据来看，350平米左右的联体别墅或大面积的独幢别墅较受买家欢迎。而自然环境对于购买别墅的客户心理影响也越来越大，依托自然景观并兼具内部优美环境的“双景别墅”成为市场的青睐对象，并已成为目前别墅居住的一大潮流
二、主要板块市场概览：
三、供求关系预测：由于03年2月18日国土资源部颁布了停止别墅用地审批的45号令后，市场上逐渐出现混合物业，使得别墅用地日趋稀缺，而低密度的别墅用地更是奇货可居
（一）从长远看，别墅用地绝对稀缺 自从2月别墅用地叫停以来，别墅用地减少，05年整体别墅土地市场几乎没有供应量，特别是独栋别墅用地，供应量居然为0。所以，虽然目前别墅市场比较严峻，估计要1—2年才可改观，但是从长远看，低密度用地只会保值升值。（二）上海近郊的经济型别墅更受追捧 由于经济型别墅的购买者大多依赖银行的按揭贷款，其价格和成交量也会随着今年银行政策的变化而上下浮动，房价租金比成为考量性价比的重要标准。在整体住宅市场低迷，观望气氛浓重的情况下，一些开发商推出的近郊经济型别墅由于较高的性价比，而将单纯依靠公寓来改善居住条件的需求，分流到别墅市场。120—160万的价格范围将是较好的销售区间段。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
