序
体育新城的三年，承载了一座城市的生命爆发力和价值观升华； 三年前一片荒芜之地，如今一如童话生长出了大片房子； 2008，融城集结号让南城崛起，城南板块将成为城市新价值中心； 2008年，来自地产市场声音震撼中国上下， 你开始相信地产要“拐了”，还是万科在边卖“拐”，边为自己清扫战场？
我们在地产风云变幻的时候，开始登场 登场是必然的，重要的是如何找到与理解自己的战场 洞察和明晰市场，理解我们处于什么 “局”
我们带着如下几个问题，展开思路，进行项目的产品定位
Q2、本项目适合做什么类型的产品？
Q3、本项目的产品定位、类型？
Q4、我们要怎么做？
Q1、市场的现状是怎样的？
整体市场研判
核心价值挖掘
项目产品策略
产品概念研发
整体市场研判
城市地产宏观分析 区域地产格局分析
宏观政策理性指引
国家政策出台对全国一线影响很大，出台政策遏制房地产投资过快，抑制房价 过快高涨，让大家对地产持观望态度，带来市场局部性的冷清，房价涨停。 大量土地释放出来，开放商不许捂盘，市场经历集中放量过后整体供大于求， 形成最后的供求双方向调控；
上调存款类金融机构人民币存款准备金1个百分点
限制房地产贷款总额，严控审批，银行收紧银根
土地闲置满两年、依法应当无偿收回
加大保障住房与限价房的用地供给，平衡供求关系
家庭第二套房贷款将首付比例提升至四成
提高个人贷款利率，抑制投机投资行为
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供应方理性调控
分流需求提升投资门槛
大长沙战略，拉动地产市场走强
长沙宏观经济持续火热，十一五城市规划出台，促进城市固定资产投资快速增长，拉大了房地产业的发展规模

东提西进、南拓北聚的城市发展规划，二环三环道路连续打通，交通路网日益完善，拓展了房地产业的发展区域

城市GDP不断上涨
消费需求加速膨胀
城市建设高潮迭起
城市人口快速增量， 消费需求加速膨胀， 直接推动了房地产业 的发展进程。
土地市场分析-供应趋势
2007年1-11月长沙市共挂出土地196宗，总用地面积2071374.35m218107.05亩），起报价格总额约1421259万元，平均起报单价约为849.62元/m2（56.64万元/亩） 土地供应一直处于一个加速增长的态势 土地供应面积急剧放量
土地市场分析-价格走势
2007年1-11月长沙市共成交土地114宗，总面积约7558903.24m2（11338.35亩），总 成交金额约1893707.48万元，土地成交单价约为2505.27元/m2（167.02万元/亩）。 其中， 5月份和7月份的成交单价较高，分别为7376.90元/m2（491.79万元/亩）和 5321.36元/m2（354.76万元/亩）。 随着长沙城市建设投资和相关配套公路路网建设投入加大，同时新河三角洲地王拍卖 成功，整体抬高了长沙土地交易价格，成交总额达到1893707.48万元； 长沙市场土地市场大幅放量 成交总金额也达到历史最高值
土地市场分析-2008年趋势预测
土地供应大幅放量，地价攀升,但涨幅放缓 土地供应逐渐往外围区域扩充，城市发展改变郊区价值 住宅用地依然是热点，土地供应结构均衡 土地市场地产大鳄角逐加剧，外地实力企业成主角
商品房宏观分析-房地产投资
2003年，长沙市共完成房地产开发投资122．56亿元，同比增长49．84％，房地产开发投资第一次超过100亿元； 2006年，长沙市房地产开发明显降温，上半年完成投资128.6亿元，同比增长20.9％，增幅回落了27.8个百分点，相比于娄底市、株洲市、湘潭市、衡阳市超过40％的增幅，长沙投资热潮退却； 2007房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的良好势头。全年完成房地产开发投资约420亿，与去年同期相比增长约40％，占全市固定资产投资达27％以上 ； 长沙地产投资加速，逐渐进入全国地产投资热潮快车道 即将步入新一轮稳定增长发展周期；
商品房宏观分析-供应状况
2007年，全市商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长22.10％;其中住宅批准预售 759.72万㎡，同比增长12.81％

开福区今年以来商品房批准预售同比增幅最大
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