中信新城4号地块物业发展建议 NOTE：本稿基于之前定位研究讨论，仅针对《方案四》即“洋房为主+小高层”方案进行具体物业发展建议 1、核心结论回顾 2、项目整体规划布局建议 3、项目整体规划亮点建议 4、产品户型设计建议 5、整体分区及启动区划分建议核心结论回顾 对关键结论的提炼： 1、豪宅市场研究结论 洋房及联排是长沙豪宅市场收益=风险均衡产品 对关键结论的提炼： 2、豪宅市场研究结论 本项目所处板块2010年洋房稀缺，但联排竞争极为激烈，发展洋房产品可以占据市场空缺 洋房市场：2010年长沙市洋房总体供应量约1188套；2010年下半年南城板块各项目洋房产品基本消化完，洋房较为稀缺预计存量约180套，为本项目发展洋房产品提供市场机会 联排市场：2010年长沙市联排总体供应量约1500套；2010年下半年南城板块别墅项目全部在售，其中预估独栋约230套，双拼约110套，联排约540套；联排竞争最为激烈，独栋次之，双拼竞争最弱 对关键结论的提炼： 3、本项目发展目标 提升中信新城整体项目形象，实现高利润并回快速笼资金 提升形象：继续走配套+普宅的开发道路对中信新城价值提升帮助不大，洋房将是中信新城快速兑现价值重整形象的一个契机 高利润并回笼资金：中信新城一二期实现利润指标较低，并地块肩负实现高利润并快速回笼资金任务 对关键结论的提炼： 4、本项目属性定位 城市发展方向·大型都市综合体组成部分·中低容积率·坡地·高端社区 中低容积率：1-1.6（据项目需求定） 区位：融城发展方向上新城区，未来核心 属性：区域型项目，大型的都市综合体组成部分 地块特点：部分坡地，限高 高端：项目自身条件与开发商目标定位 对关键结论的提炼： 5、本项目客户定位 占位新融城：吸引长株潭（主要指长沙）中高端客户群体 核心客户：地缘型客户，主要以天心区、雨花区及芙蓉区中高端客户为主，包括：私营企业主、大学老师、大型企业中高管、区域周边公务员为主 对关键结论的提炼： 6、本项目产品户型定位 产品类型：洋房为主，少量小高层；其中洋房以180-250平米4房及复式为主、小高层以90-125平米2-3房为主； 关键词：洋房为主打造纯粹社区|小高层为辅充分利用容积率