文本描述
广晟·江山帝景
会所功能定位建议 会所原名为“珠江湾会所”,总建筑面积5968.58㎡,基底建筑面积2237.58㎡,共4层,建筑总高29.1米 原方案优劣分析: 优势:
建筑风格彰显项目的高端、大气。
内部空间层次感强,整体品位高。
位置布局科学合理,处于小区进出口,充满尊贵感。
面积控制合理,即保证了实用空间又不过于浪费。
劣势:
商业面积过大,未考虑经营成本。
业态不统一,类别杂乱,甚至出现粮油食品店。
功能不完整,缺少高端娱乐消费场所。
业态功能未与长沙本地文娱活动相结合,经营将存在较大困难
经营问题成为会所最大的问题:
厦门会所100%亏损;
广州会所约90%亏损;
深圳会所约84%亏损;
北京会所约60%亏损;
香港会所约20%亏损
国内会所定位的误区:
缺乏经营意识,一味按高档定为堆砌功能;
商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计;
会所定位不明确; 国内高端会所的现状: 国内会所普遍处于亏损状态的原因:
会所的定位、功能、经营模式十分模糊
大部分会所在设计之初完全是迫于无奈,许多项目在入住以后,开发商还拿不出会所的运营方案;会所仅仅成了一种摆设而已
销售期与实际使用期的客户需求不一致
功能设置期 销售期
功能配置上满足了客户需求,但并没有在使用习惯上满足客户需求
出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺,从而抑制了业主使用。
设计欠缺,场地小、通风换气条件差、设备不合理等;
规划布局不合理,没有注意连带活动之间关系;
儿童活动场地没有成人休息座椅;
咖啡、阅览、桌球等混在一起 雅颂居:会所做中餐油烟噪音污染大,多次投诉仍无人处理,无业主业委会 失败会所特征 香蜜湖1号,客户买房前对会所较为关心,但真正入住后少有人问津 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 国内高端会所成功经营4大模式: 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 星河湾四季会 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 成功会所特征 高端会所4大模式分析:
长沙高端会所概况: 会所面积:
长沙众多项目会所面积视其功能规划而定,面积区间在2000-8000平米不等。主流面积区间4000平米左右。
会所数量:
大多数项目是一个集中性功能会所,目前部分规模较大的项目已经开始规划多个会所,并且以“主体性会所”形式出现,以满足日后业主需求。
会所功能:
大都为休闲、娱乐、健身场所,档次不一;也有较为特色的,如美洲故事的双会所,设置专门的运动会所与商务会所。如恒基凯旋门会所设置高端的私人影院等。部分会所包含幼儿园;
会所营运方式:外包+自营
长沙众多项目是采取单一的经营方式,即外包或者自营,多种经营方式结合的案例较少。
运营较好会所经验借鉴:外包、半封闭、合理收费
桂花城:合理且规划贴合市场需求的功能设置(棋牌室+餐饮),市场收费制保证会所盈利;
亚华香舍华都:成功引进经营机构(培训机构),保证会所稳定人气,完善的功能及市场性的收费模式辐射了周边广泛人群消费,促进了会所盈利。
长沙高端会所小结: 经营模式建议: 经过分析总结建议本项采用:
“小而精的半封闭经营模式”
以满足本项目社区需求为核心,辐射含浦片区乃至整个麓南板块
与物管独立开来,实行分开经营管理。
以外包为主,结合部分自行经营。
采取合理收费,部分免费的经营策略 一、定位思考: 二、会所经营性质定位: 经营场所可以对外开放,但采用办卡的形式设置门槛;
三、会所功能特征定位: 四、会所价值定位: 品质生活配套
区域高端商业、娱乐核心 经营价值
通过高端会所获取可观的经济、社会价值 文化品牌
高品位的古典欧陆文化
塑造高端品牌的形象名片 五、会所主题: 雅典娜是希腊奥林匹斯十二主神之一,也是奥林匹斯三处女神之一,他是智慧、劳动、和平和正义战争的女神,也是雅典的守护神 此案名与项目雅典组团名称遥相呼应具有一定的统一性。且此案名名声较响,容易记忆,在希腊神话和现代电影、电视、以及游戏中经常出现。是希腊神话中传播较广的一个部分。
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