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谨呈：湖南建鸿达房地产开发有限公司
东塘项目整合推广项目总体思路
写字楼定位建议
公寓定位建议
项目地块分析项目地块分析项目概况
项目主要技术经济指标
东塘项目地块为原大华宾馆用地，位于劳动路东塘路口。地块由建鸿达房地产开发公司通过挂牌购买。项目总占地面积31356平方米，地块内商业用地使用年限40年、住宅用地使用年限70年。项目分二期开发，一期为宾馆、政务级酒店写字楼、商业广场、精品公寓，二期为高档住宅。项目区域内商业繁华，为长沙第二大商业中心，市政、交通、教育、商务、商业、生活配套齐全。 项目位置
东塘商圈核心位置北面:劳动路 东面:服装商业 南面:省人大 西面:省人大宿舍
项目四周场地地貌特征
项目规划用地呈反“L”形，北部窄，南部较长。地块整体由北向南呈坡状上升，“L”尾端自东往西下降，地块内最高点与最低点高差达5米左右。场地内现有建筑较多，基本为原大华宾馆待拆除建筑，无保留建筑。规划限制条件较少。气候条件分析
长沙市属亚热带季风性湿润气候，四季分明，春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。年平均气温17.3℃，年平均降雨量1317.2mm，雨季为3-6月份，年平均日照时数1620.7h，年平均风速2.3m/s，最大风速20.0m/s

四季分明的气候条件决定了，购房者在购买住房时会很在意住房的朝向和采光等问题，绝大部分住宅要求坐北朝南

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周边配套分析（一）
1、教育配套齐全：枫树山小学、砂子塘小学、雅礼中学、湖南中医学院、湖南工业职业技术学院、长沙卷烟厂幼儿园、电力厅幼儿园、湖南广播电视学校等； 2、交通十分方便：有2、6、7、8、11、101、102、103、104、116、120、124、137、143、145、146、159、160等二十多路公交线路。 3、娱乐配套：工人文化宫、神禹大酒店、南枫酒店、东方大酒店； 4、饮食配套： 火宫殿、金牛角王、四喜馄沌、上岛咖啡、米萝咖啡、哈利波波烧烤、肯德鸡、麦当劳；医疗配套：长沙儿童医院、湖南中医院、长沙现代女子医院 商业配套：友谊商城、金色家族商城、秀街、大都商业街、步步高超市、新一佳超市、家润多超市、通程电器、迪信通手机城、国美电器、百信鞋城等 金融配套：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、招商银行
周边配套分析（二）交通分析
项目北为劳动路、西为韶山路，为东西向和南北向城市主干道，双向六车道，道路交通四通八达，车流量非常大，道路堵塞严重，交通繁忙时段，车行不畅。 项目处于东塘商圈核心地段，人流量非常大，且缺少地下人行通道，人流较为杂乱。 结论：场地周边道路都时为城市主干道，车行不畅，尽可能多设车行出入口以方便小区车辆进出

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环境因素分析
噪音分析 本项目主要噪音污染来自于北面的劳动路和东面的韶山路过境车流，及东北面的商场，但受影响部分主要是写字楼和商业项目，住宅在内部，未临马路，且有绿化带阻隔，受影响较小。建议项目采取中空双层玻璃隔音处理。 环境景观分析 本项目外部景观资源主要来自于项目周边商业建筑群及配套设施，如北面的金色家族、神禹大酒店、东一国际；东面的友谊商城、步步高、潇湘电影城；西面的雅礼中学；南面的省人大。项目能利用高层优势，城市繁华于眼底

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区域内集中了非常多的行政企事业单位，居民素质高，追求舒适雅致的市中心生活，注重居住质量和生活品位

人文环境分析项目优劣势分析（SWOT）
优势 (S) ： 城市核心区位 标志性建筑 复合型城市综合体 规模优势 配套非常齐全 住宅位置幽静 交通非常方便 开发商经验丰富 政务级酒店配套
劣势(W) ： 容积率高 住宅单位总价高 物业形式多,核心定位不突出 车流人流较杂 有一定噪音污染 公寓、写字楼等产品无特点、无创新
应对策略 ： 利用城市中心核心地段优势,强调项目物业复合性,树立核心地段核心物业的形象,多种物业有的机结合,相互促进
应对策略 ： 分期开发,从园林、物业管理等方面,提高产品品质,打造高端物业形象项目优劣势分析（SWOT）
威胁(Ｏ) ： 核心位置的商务项目对本项目构成直接威胁 郊区高品质住宅、别墅项目对项目构成间接威胁 贷款利率提高，置业者门槛提高
机会(Ｏ) ： 东塘商圈快速发展 城市中心的土地稀缺 周边聚集了多个大型行政企事业单位,客户资源丰富
应对策略 ： 营销推广阶段,强调项目稀缺性及投资价值,在项目销售中期可采取渠道营销、团购等销售模式

应对策略 ： 将项目打造成城市副中心高品质复合型物业，一个独一无二的项目。
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