临朐兴隆项目提案报告 １·地块资源 如何规划土地的未来 项目区位素质 东南新区,朐山以南的远景势力范围——项目位于弥河以东南的新商贸中心、教育中心及以华建铝业为代表的制造业中心。区域居住热点尚未形成，市场认同需要一定时间 项目环境素质 项目所在片区属于尚待开发的区域，相对以弥河中心区域无特色的环境及景观优势，但可借助项目自身规划可以弥补这一缺憾 项目配套素质 项目周边基本上没有什么生活配套。目前在建的东城客运站还未投入使用，公交系统尚不完善，与老城区联系只有3路公交车线路 开发商品牌素质 兴隆置业的强力导向。从品牌营建的角度上，兴隆置业在已开发的两个项目形成了一定的市场口碑。因此为本项目开发运营奠定市场基础 2·重新定义土地 CLD富人区·大墅天下 市场的选择 目前市场处于起步阶段，市场供应量小，产品种类单一，以多层住宅为主，市场均价2400元/㎡左右。现在县城在售项目有4处，城区楼盘以“都市花园”为代表，均价2700元/㎡。城郊楼盘以“滨河花园”为主，均价：多层2340元/㎡，小高层2310元㎡。而高档住宅市场目前尚是个空白点 普通物业 高档物业 × 在市场容量小，市场竞争激烈的情况下，本项目不具备优势。从项目地块基本素质分析，与成熟片区及中心城区相比有一定的差距，因此若以同类产品推出，无法在市场上形成强势的竞争优势 高档物业在市场尚是个空白点。本项目可以通过自身素质的提升，打造高档物业居住群，可以迅速抢占市场空白点，形成极强的竞争优势。因此从市场的选择法则分析，本项目打造高档低密度物业可行性强 目标客群的选择 临朐房产市场主要消费群特征如下：进城购房者占60%左右，县城购房者占30%，其他为10%左右。由于市场尚未推出高档住宅，目前消费市场主要集中在中低阶层消费群。金字塔中上层客群尚未突显，因此潜力巨大 普通物业 高档物业 × 普通住宅消费群大，市场可选择性也强。本项目区位、周边配套、交通不够成熟，导致其工作及生活成本大，因此不太符合普通住宅购房群的基本居住生活的需求 高消费群的主要特征为：收入高，有车有房，不满足目前的居住环境及居住空间，不喜欢在闹市中居住，对空间的私密感要求较强，同时对居住环境及品质要求也高。 本项目与老城区有一定距离，交通便利，自然环境较好，若通过社区品质的营建，打造高档物业群，则能迎合这部分消费群，建立项目良好的“人和”基础 开发价值的选择 由于我公司未掌握该地块地价拍卖的一手资料，因此尚无法对项目的资金收益状况做出详细分析。目前只能做以下做简要的物业开发价值分析 普通物业 高档物业 × 通过我们对在售楼盘价格的调查，普通住宅物业的均价为2400元左右。城区以“都市花园”为代表，均价2700元。本项目若开发普通住宅，价格上升空间较小 虽临朐市场目前尚无高尚物业案例。开发高档项目，特别是双拼、联排别墅，由于其品质决定，价格空间大，上升力强，可以突破目前市场价格，因此开发价值相对大，较普通住宅开发利润更高 由此我们有了清晰的项目定位 做什么？定位不是对产品本身做实质改变而是对市场的发现！好的定位容易形成竞争优势但其本身不是竞争优势！ 项目综合开发定位 CLD富人区——高档低密度住宅物业：双拼、联排别墅、 小高层、高层、多层花园洋房复合行住宅项目。 本项目规模较大，总建面积11万多平方米，相对三、四级城市，必须采用高配中两级产品类型进行综合开发。 建议：本项目首期开发应以别墅类型产品为主，提升项目档次，制造区域热点，通过别墅产品带动高层、小高层及多层花园洋房产品开发，化解开发风险 产品定位 真工豪宅·大墅天下 【依据本项目的市场定位，本项目的主要消费目标客群为经二、三次置业者，针对他们的购房需求及特征，及我们项目的区域特征——得风藏水，风情欧洲，我们提出真工豪宅的整体规划思路，营造以“大墅天下”为主题的规划建筑思想，创造市场轰动。 【根据本项目的特定环境，提出的真工豪宅建筑理念，通过超前的户型设计，区隔市场，以获取最大市场。 【 “大墅天下”，主要是指项目的形象及别墅定位，即我们将面对得客群对我们项目的要求及认同感 项目形象定位 CLD富人区·尊贵大墅 项目营销主题定位 CLD富人区·大墅天下 项目名称定位 欧洲世家 借用欧洲古典建筑文明，塑造具有欧洲血统的现代建筑——欧洲，近代文明的策源地，一朵强调科学与艺术的文明之花。纯正生活与质感艺术的有机结合，大气、尊贵、浪漫，所有的表象，从细部到宏观，从绅士的优雅到伯爵的浪漫，贵族的气息四处蔓延，扩张 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看