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易居VISION 主题商业地产系列研究 三四线城市商业地产投资策略
三四线城市商业地产投资策略
银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了
房地产住宅市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新
政影响较小的商业地产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高
商业地产在企业战略布局中所占比例，一时间商业地产的热度骤升

商业地产市场，一线城市资源相对有限，市场竞争激烈，运作成本
及绝对风险较大；二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找
价值洼地，推动有潜力地产板块的投资发展，三四线城市正成为商业地
产的发展热土

与此同时，三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻，所以
现在很多城市都开始重新修编其总体规划，并把房地产行业作为一个重
点来考虑。这对当地的房地产市场和开发商来说，都是非常大的机遇

就商业地产本身而言，其投资回收期较长，并且不宜采用像住宅一
样散铺预售的方式回笼资金，而大量持有、持续经营的方式对资金要求
相当高，不仅是运营模式，还有项目的选址、规划、设计平台以及物业
管理对开发商而言都是不小的挑战。同时，相对于一线城市，三四线城
市市场容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有
限。所以，在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气

三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址
不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇，
在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败？易居研究院“三四线城市
商业地产市场”系列研究为您出谋划策

周建成 博士
易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理
上海市经济学会城建专业委员会秘书长
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目前，万达在建的38个城市综合体中，有21个分布在三四线城市，
占比接近40%；宝龙地产28个商业地产项目中，12个分布在以洛阳、
盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市，占比已达43%；世茂股份拥有
的22个商业地产项目中，有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表
的三四线城市，占比高达46%……
三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入？当前三四
线城市商业地产的市场现状如何？三四线城市开发商业地产的典型企
业案例有哪些？房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么？
随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧，越来越多的房地产企
业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心，但由于三四线城市市场
容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限，三
四线城市商业地产并非一片蓝海。当前三四线城市商业地产呈现出以下
三大特征

特征： 三四线城市商业地产发展方兴未艾
初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政
策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始
以各种方式进入商业地产领域。现阶段，一线城市商业地产运作成本和
绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规
模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政
策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的和主战
场

特征：三四线城市商业地产现状
ONE
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图1
从CRIC数据来看，到间，我国三四线城市商业地
产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街，其中
前三者所占比例高达85%

图2
三四线城市对以shopping mall和城市综合体为代表的商业地产
有着强劲的需求。到间，一二线城市购物中心的数量增
长2.4倍，而三四线城市增长了10倍多。近年来，城市综合体越来越
多在三四线城市出现，据CRIC数据库显示，目前东莞拥有城市综合体
69个，贵阳拥有城市综合体43个，镇江拥有城市综合体33个……
三四线典型城市商业地产主要形态比例
购物中心
25%
社区商业
36%
专业市场
24%
主题
商业街
8%
其它
7%
三四线城市商业地产发展的驱动因素
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