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某年三四线城市商业地产操作指导手册(89页)

资料大小:118KB(压缩后)
文档格式:DOC(89页)
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/7/17(发布于北京)

类型:金牌资料
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文本描述
三、四线城市商业地产操作手册
许多大型商业地产项目,开发商错误以为有了主力店,特别是主力超市如沃尔玛等,项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上,除了给该项目带来人气,知名度之外,却同时扼杀次主力店生存空间,从而出现主力店超市人气旺,次主力店(只有一步之遥)。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见!
城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目,就是人气可能不足,或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作?
由于种种原因,项目商业定位不当或运作时机错过,或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年,就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象,此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在,这也是当地政府最头疼的问题,如何解决?怎么解决?用多大成本解决?
资金断裂是现在开发商头疼的事之一,尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资?在哪里融资?怎么融资成本、风险最低?
第一节 三四线城市商业地产市场特点简析
世界上没有两片完全相同的树叶,三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异,往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技,却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙,因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地,首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题
1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解:什么是商业地产?它的市场属性是什么?开发商业地产来干什么?怎样才能通过开发获取利润回报?追求的投资回报目标是否合理?它的风险在哪里?如何控制开发风险?
2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想,去拿了开发商业地产项目的地块,又以开发住宅地产的理念去开发商业地产;或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目,再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下,就出现了商业地产选址不当或错误的状态,从而直接导致商业地产开发的后续困难:缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……
4.国内三四线城市规模中等,商业发展水平相对落后,商业模式较为简单,以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式,业态传统,分布集中,传统商业中心的垄断地位较难打破;由于经济增长和消费能力有限,商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
5.三四线(地级)城市,尤其四线(县级)城市的地产开发商,多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力,但缺乏对商业的理解,商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚,更缺乏商业运营能力,高层次商业开发的难度较大。因此,基本以销售商铺为主,较少能够持有统一运营。
6.三四线城市的商业环境不规范,缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者,零散经营租户不敢进入,品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步,导致商源的供应链困难,招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营,迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
7.有鉴于此,三四线城市的商业地产项目开发,应该勇于打破传统的思想框框,突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式,发展现代商业经营模式和商业运营供应,完全可以期待更大的升值空间,有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。
二、三四线城市商业地产具有8大与众不同的特点
1.一般而言,三四线城市的市级商业中心一般只有一个,因为传统习俗与历史商脉,而深为当地消费客群所认知接受,排他性较强,在非传统市民接受的商业区开发项目,面临一定的投资风险与旺衰制约。
2.当地商业发展处在较低水平,大型商业机构(如知名百货、大型超市)相对较少,对商业地产的运营招商存在一定推广限制。
3.消费客群对于品牌的商品认知度较低,货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠,认可一般,对国内一二线品牌认知度反而较高。
4.当地强势的低端零售商优先占据商业要塞,开发中高低等不同类型结构的商业物业,构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争,给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。
5.三四线城市,近五年来商业物业供应量突然增大,区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达城市;处处可以见到商铺林立,而且很多还是围合式的项目内街商铺,商业体量供应严重过剩。