XX房产 6月 中汇纺织厂项目评估提案 目 标 一、打造镇海生态人居新标杆 二、通过项目运营改变镇海居住环境差的传统印象 三、重新改写镇海市场格局 四、实现品牌与利润的共赢 问 题 1.定位:如何在满足市场的基础上再创造市场 2.规划:如何处理好环境与住宅之间的共生关系 3.区域:如何达到城关板块比肩庄市/骆驼引领崛起 4.竞争:如何使项目从众多竞争对手中突围 5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化 6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大 7.客户:如何完成从全区客户抢夺 研究思路 解读 项目 解读 市场 解读 客户 项目 定位 地价 评估 解读项目 站在城市的高度重新定义镇海 用发展的眼光理性透析项目 项目区位 周边环境 地块解读 项目界定 项目地理位置： ※地块位于镇海老城区西部，属于西门社区。 ※城西板块是老城区启动较早的商品房板块 项目隶属镇海老城西门社区，为核心居住板块 本案 周边优质教育配套完备，人文、历史氛围浓厚，但存在一定空气污染 项目所属区域为镇海三大“富人区” 之一， 居住氛围纯粹 第一个富人区，位于聪园路附近，以繁景小区为代表，形成于2000年前后。 第二个富人区，位于大西门路以西区域，以金桂花园为代表，形成于。 第三个富人区，位于沿江路附近，以怡江华庭为代表，形成于 以上区域中又以金桂花园为代表的第二个富人区最为纯粹 项目四至: 区域城市面貌较好，居住氛围浓郁 项目用地呈L型，地块内分布有一定体量的植被，项目西侧临河，水质较好 经济技术指标： 占地面积 63757M2 容积率:≤1.02 建筑密度30％ 建筑物限高:20米 项目资源 限制条件 大气污染 拥有良好的景观资源； 周边优质教育资源与配套聚集，提升项目价值； 紧临高档住宅区，区域形象较好 项目界定： 项目界定 成熟版块 富人区 丰富人文景观资源 解读市场 镇海老城规划中明确了老城后海塘区域的产业功能及城区居住组团功能，未来发展前景看好 产业规划 规划中明确，老城将朝着浙东生产性港口物流中心的目标发展。 项目所在的城区承担商务服务的功能 居住规划 规划中，老城区共有三个居住组团， 本项目所属区归为“西门居住组团” 北进西拓，使城关获得新的发展机遇 镇海老城 产业区的外移及新型经济发展的规划，使老城居住氛围得到较大改善，城关将作为镇海的商贸中心，其功能更加纯粹 镇海城市经济处于强劲发展期，居民消费能力强 人均GDP在各区中遥遥领先，人均可支配收入与慈溪相近，镇海经济发展潜力大 近年来镇海经济增长快速，为房地产市场快速发展打下坚实基础 受经济危机影响镇海经济下滑明显。 除个别年份外，镇海GDP年均增长率保持在17%以上，达到32.3%。 固定资产投资稳中有升，房地产投资比例逐年增长。 GDP增幅和房地产业发展状况的关系 ※前瞻的规划，带来老城的再次腾飞 ※产业聚集，城市发展动力源 ※现有居住氛围，未来居住组团——居住性 ※高速发展的经济，保障房地产快速发展 ※住宅后继供应大，新城区域成为焦点 1）国家政策调整： 09年政府出台一系列救市政策刺激消费，宁波自年初实施救市《26条细则》以来，取得显著成效，楼市一路升温； 2）宏观货币政策： 央行几次降息扩大内需也刺激了房地产消费；同时，在当下一片通货膨胀的预期声中，不少投资者加入到了“购房保值”的置业队伍中 今年以来，面对国际金融危机蔓延，世界经济增长减缓，市场需求减弱，实体经济严重受挫的内外环境 ，一季度经济运行数据表面经济逐步回暖，但经济下行压力依然存在 今年4月份企业景气调查结果表明，宁波市企业家对宏观经济判断的信心指数恢复上升，企业景气指数跨上景气区间，多项指标向好 八大行业 09年4月 景气指数 景气指数比上季度回升 景气指数比上季度下降 09年4月 景气指数 企业规模 从不景气上升到景气区间 下降，处于不景气区间 下半年出台的一系列促进房地产市场健康发展“暖市”政策的叠加效应导致了今年一季度我市积蓄已久的房地产刚性需求和改善性需求的逐步释放 ，今年一月到五月整体市场表现平稳，价稳量增，但办公和商业项目成交并未起色。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看