锦绣四明（二期）市场报告 前言—— 大市场之辨析 ——房价与销量双双走高 调控 ——从高位缩量到折扣优惠 观望 ，楼市何去何从？ [奥运结束] 以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”，随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎 [持续的人民币升值] 人民币升值，出口贸易顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对外开发人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 [趋强的宏观政策调控] 从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是涉及到社会公平的国计民生大事 投资与出口，拉动中国经济的两大引擎将趋缓 + 宏观调控的政治化倾向 可能是结构性拐点 + + [拐 点]房地产行业逐渐走出自从2000年商品房化启动的一个大周期 =〉3大趋势 ①全国大涨全线飘红局面结束 ②量价双稳，有涨有跌，锯齿上升 ③权利下移，买方市场 [结构性]理性回归，伴随经济发展，呈现区域城市的极点化市场爆发 行业暴力时代 =〉城市理性时代 城市替代行业，点状爆发替代线性爆发 某些城市或区域，借助大事件或属性的转变，成为行业“爆发点”， 引领市场 [行业层面]宁波楼市遇“冷”,成交量迅速萎缩 07年5月份同比比较,全市成交量下滑近65%,鄞州区成交量下滑近68% 进入6月份,市场形势逐渐明了,购房者观望态势加重，成交量持续萎缩 观 望 滞 销 [竞争变化]破局量跌价稳定，市场出现暗降趋势 案例一：部分而楼盘在市场压力下内部价格调整 荣安和院3月8日二期开盘价格10000元/㎡，开盘当日推出440余套住宅，前三天去化不足10%，后内部价格调整，以9000元/㎡为分界线，出现大量7000-8500元/㎡的房源，整个四月去化速度极快 案例二：大多数楼盘采取折扣、优惠等方式变相降低价格 万科金色水岸3.22外部开盘，实报价格为之前较高的价格，估计均价为13500元/平米左右，优惠：万科会金卡1%蓝卡0.2%，五个工作日内付首付1%，老客户介绍1%，开盘优惠1%，40%优惠1%，50%优惠2%，一次性优惠5%，最高优惠可达9% 案例三：新产品比老产品价格未见成长反而变相降低 城市花园07年90㎡白坯价格10000-11000元/㎡，08年5月31日百合公寓精装修（标准1500元/㎡），均价11000元/㎡，开盘当天销售30%，一次性96折，分期98折 [预判]在08年第四季度银根不放松的前提下，市场会出现较大下滑行情 支撑理由如下 ①心理上：奥运为政治性风向标，9月奥运结束，在心理上成为供需双方最后的博弈 ②利益上：银根不放松，开发商必须要应对一个财年的财务结算，现金流压力巨大 ③空间上：现有市场供给，多为3年前土地存量的开发量延续，地价优势，致使现房 售价上存在较大价格下调空间 [现象]量跌价平，出现暗降趋势 销售的项目，项目的安全性应为第一关注；营销计划不应再单纯追求利润深度; 要确保项目的可销、快销，现金流为王 策略提示 从2002年开始，影响别墅市场的土地政策就层出不穷。 2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布（国发〔〕45号），其中第四条规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应。” 8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布（国发〔〕18号），再次提出要控制高档商品房建设。 “不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣近日在中国土地市场年会上再次放出“禁止别墅供地”的口风。 ，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成” 5月31日，国土资源部将对房地产开发用地的供应结构进行调整，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应。 版《禁止用地项目目录》中，别墅类房地产开发项目，高尔夫球场项目，赛马场项目被明令禁止。 杭州市政府2月21日在公布今后两年住房建设规划时明确提出，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应 禁字当头的别墅土地政策 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看