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万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一 ，定位为中国房地产业领跑者；
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1.1 发展商因素分析
1.1.2 发展商开发目标
Point1
商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，
商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；
项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性
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1.2 项目立地条件分析
1.2.2 地块周边环境分析
1.2.1 地块基本条件分析
项目经济技术指标分析
地块区位分析
地块四至分析
地块商业价值分析
区域商业环境分析
区域交通条件分析
区域竞争分析
1.2.3 项目SWOT分析
Strength优势分析
Weakness劣势分析
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
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1.2.1 地块基本条件分析
项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响
项目经济技术指标分析
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1.2.1 地块基本条件分析
根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型
外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大
项目的商住面积比为15%以上，为典型的外向型社区商业；
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地块区位分析
项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；
1.2.1 地块基本条件分析
项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件
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注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；
北面 临永安南城百货，有一定的商业氛围；
东面 临华盛地块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业面积约3万平米；
南面 以居民房和工厂为主，居住人口密集；
西面 隔环镇路临沙井镇政府和居民房；
新沙路
地块四至分析
1.2.1 地块基本条件分析
东
北
南
西
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地块商业价值分析
1.2.1 地块基本条件分析
新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售
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1.2.2 地块周边环境分析
区域商业环境分析
环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态为主，经营状况良好;
单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；
片区商业特点：
新沙路
环镇路
现状:
未来:
本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间；
本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围
沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础
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项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围
区域交通条件分析
项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交通路线主要分布如下：
地块周边主要道路：
新沙路、环镇路
地块周边规划道路：
迎宾路、地铁13号线
1.2.2 地块周边环境分析
规划路
约1公里
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