报告提纲 一、项目定位 二、建筑规划建议 四、租售模式及收益测算 三、业态组合及布局 一、项目定位 影响项目定位的因素主要有以下三大方面： 项目定位 1.1 发展商因素 1.1.1 发展商品牌实力 1.1.2 发展商开发目标 1.2 项目立地条件 1.2.1 地块基本条件 1.2.2 地块周边环境 1.3 市场关键因素 1.3.1 商业市场因素 1.3.2 商家反馈意见 1.1 发展商因素分析 1.1.1 发展商品牌实力 发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。 万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一 ，定位为中国房地产业领跑者； 1.1 发展商因素分析 1.1.2 发展商开发目标 Point1 商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“， 商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性； 项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。 1.2 项目立地条件分析 1.2.2 地块周边环境分析 1.2.1 地块基本条件分析 项目经济技术指标分析 地块区位分析 地块四至分析 地块商业价值分析 区域商业环境分析 区域交通条件分析 区域竞争分析 1.2.3 项目SWOT分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 1-01 1-02 2-01 2-02 1.2.1 地块基本条件分析 项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响。 项目经济技术指标分析 1.2.1 地块基本条件分析 根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型。 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 项目的商住面积比为15%以上，为典型的外向型社区商业；