注：本方案仅针对住宅部分，商业及车位部分的提案将在后期提交 新亚·时代城 项目理解与初步营销方向探讨 谨呈：清新新亚房地产开发有限公司 商业秘密声明： 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 本案将尝试重点探讨如下目标的解决 在低迷的市场环境下实现超越对手的速度和利润溢价; 发展商的地产品牌能由此得到巩固和提升； 报告的思路 市场综合分析 营 销 策 略 总 纲 项目理解 营销突破口 客户定位 市场综合分析 清新县，连续四年广东省县级GDP总量增长第一名，是清远市最具增长潜力和发展的区域 清新县2002全县GDP增长图 清新县实现生产总值（GDP）102.92亿元，同比增长34.2%。工业总量突破200亿元，达到212.98亿元，同比增长79.13%。地方财政收入突破3亿元，达到3.18亿元，同比增长50.5%。—连续4年，清新经济增速居广东省67个县(市)之首 清远市区 清新县城 清新县城与清远市区紧密相连，距广州60多公里，境内107国道，京广复线，清连一级公路，清四一级公路贯通全县，在清远市区位位置具有明显的优势。 随着城市规划发展，清新县与清远市区的关系越来越密切，可能成为另一个“禅桂” 宏观经济发展状况决定了房地产市场还处于高速发展的增量型初级启动期阶段 清新 GDP比上年增长34.2%，人均GDP达到16500元，约2100美元 房地产发展阶段与人均GDP数值的关系表：（美元） 住宅需求与人均GDP关系：（美元） 增量型 小康型 存量型 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定速度 高速 GDP增速与房地产发展速度的关系 高速发展的初级阶段，需求量大，市场可为性较强，规范性和差异性较弱 市场不成熟，一、二级市场秩序混乱，房地产项目开发还处于无序状态 一级市场：进入门槛低，小面积高容积率的单体楼众多，土地出让没有明确公示 清远属于典型的“小马拉大车”的城市规划特征，目前的城市快速扩张中，处于拉大骨架阶段，大量土地推向市场； 各种社会群体中有大量土地资源，拿地渠道多样化，十分混乱，无明确的限制和规划，容易导致过度无序开发； 二级市场：竞争激烈的形势下，项目之间的竞争极不规范，市场秩序混乱 大量项目型的公司通过政府偿债的方式获得土地，粗犷式开发特征明显； 销售情况不佳的情况下会出现打折、低价抛售的恶性竞争情况 城市整体向南，向西发展，新城区是房地产发展的热点区域 整个市场发展由城市中向南北两端膨胀，大体向南向西扩张； 在售项目多分布在城市北面，沿笔架山走势；以及城市南侧，以清新大道，新宁路和107国道连接的发展区。非景观资源楼盘开始迅猛发展； 本案位于新城西南，清新少数大盘之一 17 本案清新市场开始出现一批中高档楼盘，价值提升明显，但仍以多层为主，小高层已经出现，并显现出强劲的势头； 清新产品较丰富，面积区间差别较大，但资源引导作用明显 120 130 140 150 160 170 180 清新城区在售楼盘主力面积范围 御峰 瑞枫花园 凯旋华庭 绿怡居 阳光丽居 100 80 单位：平方米 帝景花园 中山丽景 尚山 金色家园 美林宏景 骏豪城 靠近笔架山 面积偏大 资源取胜型 价格较高3000元/㎡以上 大盘项目 产品线丰富 产品取胜型 华逸花园 城区多层小盘 面积较小 价格取胜型 价格2000元/平米左右 均价 元/平米 2800金色家园 3100尚山 3600御峰 在售楼盘价格走势 3200美林宏景 2800瑞枫花园 2400骏豪城 2100凯旋华庭 2000帝景花园 1700绿怡居 价格差别较大，景观资源，小区，电梯，小高层，成为影响价格的重要因素； 御峰、尚山、金色家园以笔架山的旅游风情区为依托，引领市场价格，规模较大，产品线也较丰富，小高层优势明显； 美林宏景飞来湖资源引导，大盘优势； 瑞枫花园、骏豪城大盘优势，配套较成熟，城市资源占有率较高； 凯旋华庭、帝景花园多层为主，小区盘； 绿怡居单体楼，多层价值最低；本案区域分布明显，依托城市价值，产品区隔具有明显的区域特征 笔架山豪宅区 旧城板块 新 城 板 块 笔架山豪宅区：资源优势明显，别墅等高端产品的集中区，清新豪宅片区 旧城片区：成熟配套区域，以多层为主，可供开发不多，未来飞来湖规划会带来一些改变； 新城片区：城市发展的方向，大盘集中地，小高层为主； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看