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开始进入严厉调控期,历时3年,政策盯紧房地产市场成交回升,整体走向仍然稳中渐升
三地均重申现有限购限贷政策的执行
均表示加强监管
官话:重申现有政策
三地二套房首付比例均已提至7成
据中原监测,目前购买二套房人群比例低于10%,加之市场上各类操作手法,实际影响有限
实际:二套房首付比例提至7成
由之前的2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为3年内在本市累计缴纳2年以上
据中原地产估测,受影响群体约占10%以内甚至或更低,预计心理层面影响或刺激成交量的下滑,但侦测实施节点仍值得关注
上海提高外地人购房资格
新一届政策一改以往中央一刀切的宏观调控博士,鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施,限购作为逆市场化的行政指令,有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出
限购政策:区别化对待
沪7条:出台政策心理层面大于实际,新提升细则影响有限
公寓市场量价分析:政策无碍向上行情,稳中有升成近年来市场主基调
的成交高峰最终导致国家调控政策的出台,可“沪版”政策却迟迟不出,但这也不能打消市场的恐慌情绪,使得成交量腰斩,依然没能阻止成交均价攀上20000元/㎡的高位。 自起,上海频出行政手段干预市场,使得市场观望情绪蔓延,近3年成交量始终处于低位,但成交均价却逐年稳中有升。 ,政策的老调重弹,使得市场对于楼市下行预期的改变,使市场量价齐升,成交量重回1000万平方米的高位,均价创出历史新高
成交套数:137882套
成交面积:14660474㎡
成交均价:14978元㎡
成交套数:75650套
成交面积:7977837㎡
成交均价:20027元㎡
成交套数:58794套
成交面积:6277064㎡
成交均价:20627元㎡
成交套数:73600套
成交面积:8329182㎡
成交均价:21965元㎡
成交套数:91813套
成交面积:10609497㎡
成交均价:23519元㎡
成交量:高位
成交量:低位
成交量:重回高位
成交价:稳中有升
全市均价(1.8-2.5万/平)走势在10月份冲高之后,受沪七条出台影响以及各区行政干预,成交价格&成交套数均有所下降,更多是政府不批预售证,多个项目无房可卖。
沪七条出台后,未来市场自身的力量将发挥其主导作用;近期可能不会再出台更为严厉的调控政策,但从目前坚挺的房价来看,政策导向仍然不会放松;
刚需市场年底再次受压,量价齐降,行政手段作用大于沪七条
中原观点
1、政策调控力度方向不变,市场表现将持续稳中有升
2、沪7调心理影响大于实际,实际出台政策对市场影响度不大,后续表现仍然乐观
3、底受行政审批压制,住宅市场进入存货去化阶段,成交数据均有所下降,但这种行政干预有望在停止,未来住宅市场表现回归理性,上升通道中平稳渐升
土地市场分析
截止至12月31日,上海商办居住类用地成交金额已高达1945亿!
在持续调控的市场下,开发商仍忙于购地,高溢价地块频出,无论是市中心核心地域(如徐汇中心等)还是中外环刚改区域(如宝山高境、浦东唐镇、松江老城等),价格普遍高出业内预期,部分项目楼板价几乎触及周边在售项目售价;
虽然高溢价项目同样代表着未来区域价值的攀升,但我司认为,此类地块同样面临高风险,不可盲目乐观,销售情况的不确定性,市场对于价格跳跃的支撑度,仍有待确认
就目前成交的184个地块来说,溢价率超过100%的项目高达40个,超过50%的项目高达82个!
松江区成交土地名细
中原观点
1、上海土地市场推量及成交价再创新高;
2、松江土地市场推量增大,地价翻番,并且进驻房企均为强势品牌,如中海、保利、恒大、新城;预计下半年各家项目陆续入市,市场竞争加大;
3、土地市场表现积极,高溢价成为大势,整体市场仍持续上升成定局,但应需警惕土地狂欢之后的高位风险
松江市场分析
松江新城
公寓
成交套数:1842套
成交均价:18077元/平
至今存量:669套
泗泾
公寓
成交套数:1933套
成交均价:18409元/平
至今存量:2356套
九亭
公寓
成交套数:1146套
成交均价:22423元/平
至今存量:565套
九号线
沿轨交9号线板块公寓情况
沿9号线成交价格梯度明显;
泗泾存量以及后续供应量会持续放大,未来对9号线客户截流明显;
松江新城目前售价还略低于泗泾,主因是成交客户多为本地客。随着区域客户的消化,外区客户导入会直接受泗泾板块的影响;