瑞安集团佛山新广场项目策划 2008年1月 企业期望与项目资源条件： 新广场： 占地：1.39万㎡，建面：5.2万㎡ 零售：2.2万㎡，酒店：3万㎡ 新天地 新广场是整体项目的重要启动极，是奠定后期商业发展基调的重要一步 瑞安希望延续瑞安企业的品牌效应，树立区域形象，带动后续开发，提升项目辐射力 项目发展的动态目标 近期目标（新广场） 中远期目标（新天地） 竞争优势功能（新天地） 进一步巩固区域市场，增强区域辐射力 强化首期启动功能的集聚效应，相互延伸、相互配合发展 特色功能启动项目 整体项目的重要启动极，为后期商业发展奠定品质形象基调 制造焦点效应，带动消费 以吸引区域内消费为主，吸引跨区域消费为辅 项目面临的市场机会？ 同业竞争趋势 区域消费特征 广佛融合的消费动态发展特征？ 广佛产业的发展 广州外溢消费特征 Part1祖庙商圈发展趋势分析 祖庙商圈的城市中心性优势依然突出 祖庙商圈客流量最大 消费者对祖庙商圈认同度最高达38% 品牌商户认同度高 祖庙商圈租金水平处于领先地位 多数商家选择进入佛山市场或开旗舰店都会优先考虑祖庙商圈 如G2000，JACK￡JONES，汉崇等 聚集外省各类品牌 如鸿星尔克等外省知名品牌 如浙江三彩服饰等 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 祖庙商圈处于升级调整期 兴华商场、百花广场都在进行装修及品牌升级，引进更多国际知名的休闲运动品牌，以提升档次 旗舰店、形象店等店铺出现，更加注重展示面和形象 原来铺位划分多数以40-60㎡为主 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 国内外品牌 NIKE李宁G2000 U2GIORDANO BelleTATA…… 国际知名品牌 Jack&Jones旗舰店220平方米 Adidas全新形象店200平方米 Levi’s首家专卖店120平方米 “休闲运动”业种比例调整明显 祖庙商圈休闲运动类业种比例提升 兴华商场、百花广场都扩大休闲运动服饰区，并设置主题专区进行推广 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 百花广场经营业种比例 兴华广场经营业种比例 商业格局多元化发展 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 祖庙商圈是以兴华商场、百花广场为龙头，带动祖庙路街铺（约1公里长）而形成的商圈 东方广场距祖庙不足10分钟车程，未来新天地项目开发，将进一步促进祖庙商圈与东方广场的整合做大市场蛋糕，经营商户及消费者更趋多元化 祖庙商圈边缘新兴大型购物中心——东方广场 消费者对东方广场不同区域的消费偏好 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 祖庙商圈集聚多元消费客群 祖庙商圈集聚大量优质客群，消费力强 数据来源：恒昌顾问行业调访综合/佛山市人士局 祖庙商圈购物以时尚型和家庭型的服饰消费为主 到兴华商场购物的，以19-50岁的消费者居多，尤其是传统的佛山人和公务员，属于家庭型服饰消费 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 到百花广场购物的，以19-40岁的消费者居多，属于时尚型服饰消费 到祖庙路街铺购物的，以19-40岁的消费者居多，也属于时尚型服饰消费 时尚品位的家庭服饰购物消费为主——兴华商场 向“时尚潮流、休闲运动”服饰消费调整——百花广场 生活品质服饰倡导者——玫瑰商场 主力品牌更新增加时尚品位 BOSSINI： 包含男装、女装、儿童装系列 增大Bossinistyle经营面积 佐丹奴： 预计Giordano-ladies近期进入佛山 G2000: 包括G2000、G2000Pink(前称UWoman)、G2blù(前称U2)及G2BLACKLABEL(全新高档系列) 佛山宾馆带动大量高档餐饮消费集聚 佛宾是佛山市中心唯一的五星级酒店，外籍人士聚集最多的酒店 政府接待、商务宴请、商务应酬、家庭聚会 由于佛山宾馆吸引大量跨区域消费商务政务餐饮消费，带动周边高档餐馆、红酒咖啡馆等高端时尚餐饮休闲场所的出现 中餐厅：12个房，10-20人/房 最低消费3500元 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 佛山宾馆的客源结构 佛宾带动周边时尚品位消费特色店集聚 经营面积：700-800㎡ 经营时间2年 经营内容： 融咖啡馆、红酒馆、雪茄、小型宴会厅于一体 红酒450元/750ml 咖啡25-40元/杯 消费者： 30-45岁高端消费人士为主，外国消费人消费为主 平均单人消费额： 散位最低消费25-45元/㎡，房间最低2000元（周六免最低消费） 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 品位服饰店 佛山图书馆吸引的大量文化型消费人群孕育新商机 以目前佛山最大的图书馆为中心，周边发展了多家教育培训机构，以面向少儿的培训班为主 祖庙每年都有一个别具特色的开笔典礼，吸引珠三角的家长学校参加 大量文化型消费人群的集聚带来新的消费需求 数据来源：恒昌顾问行业调访综合