35924㎡
7000㎡
各物业类型逻辑关系
鉴于商业部分贵司仍未收购，但物业以高端酒店服务式公寓，其裙房均作为特定的配套和服务设施是不可避免的，否则，将影响公寓的定位、价格及销售。请贵司慎重考虑
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Boutique Apartment ----Mini豪宅
总体定位思路：
本案的位置是属于具有收藏和投资价值的市中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案的。
本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：
1、在目前的市场下，怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？
价格 层面
2、怎样的定位及包装能够实现该目标？
定位操作 层面
3、项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？
客户 层面
Q1
Q2
Q3
本体分析
项目区位及交通
项目隶属徐汇区，位于斜土路和合宝路交叉口； 地处徐汇区和卢湾区交界处，距离徐家汇CBD直线距离仅2.5KM，地段繁华、配套齐全，出行便利
区位
南二环沿线
内环线
斜土路
斜土路实景
合宝路实景
紧邻地铁4、9号线 车行5分钟即可上内环高架
交通
项目周边环境
项目周边生活和办公配套均相对成熟 南面紧邻景泰大厦 北面紧邻上海市教育科学研究实验小学
产品市场
上海酒店式公寓历年去化状况
注：以上统计为上海市0-100㎡办公产权房成交信息
数据来源：佑威机构
近5年上海市酒店式公寓产品去化相对平稳，年去化量保持在50-70万/年，年均去化套数在10000套/年左右； 近年全市酒店式公寓成交均价呈缓慢上升趋势
产品市场/整体市场分析
上海酒店式公寓近年成交结构变化246810
上海酒店式公寓近年成交结构变化246810
上海酒店式公寓近年成交结构变化
从近6年酒店式公寓成交结构可看出
2006、2007年热销项目集中在内环、中环区域 2008年之后热销项目均集中在外环外、郊环区域
从以上变化趋势可看出，基于上海房价的不断攀升，购买酒店式公寓的客户虽然在选择的区域出现明显的偏移，但恰恰是这一点，却鲜明地传递出一个最重要的信息：投资客户最看重的始终是产品的投资回报率以及首付的金额
全市酒店式公寓成交走势
酒店式公寓新增供应量较少，成交房源以老项目存量为主。 成交均价受成交结构性影响，波折较大。（2011年9月份价格异动，主要是位于陆家嘴板块内的“二十一世纪中心”，以102955元/平米的价格，内部集中成交，当日去化81套，从而拉高了当月全市均价。）
2011年全市酒店式公寓成交TOP10
全市酒店式公寓去化较好的项目集中在外环以外，年去化量可达300-750套/年，成交主力总价段集中在50-150万
2011年内环内酒店式公寓成交TOP10
内环内去化较好的酒店式公寓年成交量在40-90套/年，去化主力总价段集中在200-400万
上海市内环内酒店式公寓信息汇总
整体市场对本案启示
近年酒店式公寓产品去化相对平稳，保持在50-70万方/年，去化套数维持在年均去化10000套左右； 从近年酒店式公寓成交区域变化趋势可看出购买酒店式公寓的客户最看重的始终是产品的投资回报率以及首付的金额 2011年全市去化较好的酒店式公寓项目集中在外环以外，年去化量可达300-750套/年，成交主力总价段集中在50-150万。 2011年内环内去化较好的酒店式公寓年成交量在40-90套/年，去化主力总价段集中在200-400万
对本案启示
繁华地段酒店式公寓由于总价相对较高，购买者会更谨慎和精挑细选，正因如此，不应该一味地只着力于形象包装，更应该注重内在产品的品质和服务的提升，才是本案能在市场立于不败之地的根本。。