道通章丘项目战略营销报告 报告结构 营销推广 产品&品牌 专有渠道 实效手段 技术营销 体验营销 事件营销 品牌营销 现场执行 传播原则 购房团 介质营销 人脉营销 大客户营销 视觉表现 营销策略 推广策略 销售策略 整体调性 案名建议 营销目标 销售策略 数据库营销 营销目标 深度蓄水 · 高调入市 · 制造传奇 · 带动品牌 营销目标 案名建议 案名命名的原则： 在济南及周边地区树立“道通”品牌形象； 契合消费群精神层面的追求； 体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望； 项目区位特点及环境； 不局限于项目地段，充分考量区域辐射； 具有与社区规模相匹配的量级； 能够满足因项目所处区域及体量而造成的较长销售周期的时间冲刷； 弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可； 适应住房升级换代需求，便于产品解读； 体现产品自身差异化，构成区分市场要素； 案名的方向与建议 方向七： 道通·府南尊邸 项目地块位于章丘新政府大楼的南边,在案名中直接点出这一点，可突出项目的区位优势;尊邸,可以向客户传达尊贵、稀有的概念，有效提升项目品质感 视觉表现 传播原则 传播原则 因本案项目具备的如下特点，传播原则有别于传统项目运作方式，尤其要与章丘地区其他项目的推广形成差异，这样才可以脱颖而出，将目标客户群的注意力吸引过来。 本案处于章丘的规划新区，不单其他地区的人对项目所在地不熟悉，就是当地人也不是很认可该区域，对于区域未来发展的信心需要通过引导性传播来逐步解决。 面对客户群既有当地人，也有来自济南、淄博、莱芜，或者是其他的地区的购买者，而购买目的又分为自用、给老人孩子和投资等项，这些不同的购买者和购买目的需要不同的途径来实现信息传播。 济南的房地产信息媒体相对完善，但章丘地区的专业媒体却十分匮乏，这需要使用非常规传播途径来加以补充。 开发商在项目地块附近还有一个更大的待开发项目，因此对于打造品牌的要求会高于一般项目，这也要求在传播上要有别于一般项目的运作 销售业绩与开发商品牌互动提升 两手抓，两手都要硬 窄道直效性渠道的运用 多渠道整合传播原则 媒体与活动渠道的运用 多渠道品牌营销原则 大众传媒品牌营销 公关活动品牌营销 传播原则 专有渠道 大众传媒 营销 市场认知： 大众传媒营销是通过大众传媒形式， 提高项目市场知名度，并从中截选 目标客群的营销方式。 广告大范围轰炸法 房展作秀法 …… 目标客群认知： 标靶式营销是通过窄道直效手段， 直接作用于主力目标客户群， 并最终实现销售的营销方式 数据库营销 介质营销 人脉营销 大客户营销 标靶式营销 专有渠道 世纪万邦 数据库营销：济南世纪万邦六年地产营销之路，建立了庞大的客户数据库，手中积累了数万份客户名单。世纪万邦强调顾客终身价值充分利用的同时与客户之间建立相互信赖、相互满足的互动关系。世纪万邦可以在自有数据库中进行镖靶式目标客户筛选，并利用详尽的客户信息明确与他们沟通的最佳时间与环境，将项目信息予以告之，并最终形成成交和口碑传播 数据库营销渠道 介质营销：世纪万邦多年来注重加强与各类人群中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。通过该类渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 居委会 汽车销售代理商 日用消费品类媒体 投资类媒体 各类会员组织 介质营销渠道 人脉营销：推行“非客户带客户方案”，充分利用开发商人脉，及与世纪万邦一直保持良好关系的济南二次置业及投资客户群为本项目最初渠道，达到良好销售以及口碑的深层推广传播 人脉营销渠道。