暨阳湖国际广场项目策划报告 新吉阳机构 报告纲要 市场定位 客源锁定 产品塑造 营销推广 投资估算 资金回流 核心思想 为开发商谋求最大利润 为客户谋求品质 为社会谋求经典建筑 第一部分市场定位 定位路线 产品路线 市场论证 定位结论 逻辑结构 地块价值 定位路线 用地性质 产品路线 市场论证 依据： 我们所要塑造的产品不仅是市场所缺少的，同时又要是市场所需要的 选取方案 一、定位路线 地块价值研讨 三角洲生态居住区 国际学校 暨阳湖商贸街 金融商务区 镜湖公园 皮划艇游乐区 秀水家园别墅区 濒水分时度假区 假日公园度假区 濒水美食区 假日公园 假日广场和儿童世界 湖滨高档住宅区 暨阳湖生态园区 平面规划图 暨阳湖生态园区集居住、休闲度假、商务于一体，设计精美，令人叹为观止！ 项目所处区位审视 绝版地块，傲视群雄！ 本案 核心区域 绝版景观 纯生态 极高品位 健康生活 完善配套 项目区位价值发现 极高的广泛区域认知度 优越的人居环境及全方位商业配置 稀缺的土地价值 极高的抗跌性及抗风险性 巨大的升值潜力及投资机会 江河与湖泊的至尊价值 泰晤士河之于伦敦 塞纳河之于巴黎 黄浦江之于上海 西湖之于西湖8号公馆 金鸡湖之于中茵 为何这些城市和项目有着本质上的相似？ 追溯人类的先祖，是从海洋中来，因而水对人类有着神奇的吸引力； 纵观人类发展的历史，就是一部江湖的历史，人类依托江河湖泊而生存、发展，因而人们对江河湖泊有着特殊的感情； 利用现代科技对江湖的人工改造，使这些地方焕发了更加盎然的生机，比其它任何地方更令人向往； 还有重要的一点不能忽视，张家港比起邻近的常熟、昆山，大面积的水域很少，所以暨阳湖更显得弥足珍贵！ 气乘风则散，界水则止。藏风得水是风水的至高境界 研判结论 天生丽质！风水宝地！ 所以—— 要么，我们不做要么，我们就做张家港最出色的项目 ——这就是本案的定位路线 这样，才不愧对于如此难得的宝地 二、产品路线 地块价值角度（绝版地块，傲视群雄） 用地性质角度（商业用地性质） 专业经验角度（从台湾新联阳到新吉阳20多年的从业经验） 产品路线的制定所审视的角度： 产品路线的几种可能： 方案一 张家港甲级纯办公项目 方案二 张家港舒适型精品纯酒店式公寓 方案三 甲级办公+舒适型精品酒店式公寓 三、市场论证 方案一市场论证 方案二市场论证 方案三市场论证 （一）方案一市场论证 张家港写字楼市场状况 风险论证 机会损失 1、张家港写字楼状况 张家港在售办公项目一览表 张家港目前在售写字楼量体不大，仅有3个项目带有办公产品，而纯办公的写字楼只有恒隆大厦。 在售写字楼档次较低，亨通广场写字楼量体较小，仅为18户左右，无法形成浓郁的商务氛围。宏泰新时代作设计成SOHO形式，更不具备办公楼的条件。 各楼盘的销售形式普遍不错，恒隆现已销售完毕，其商铺二层正在招租中，宏泰新时代总共住宅有1.8万方，其中30％的量体被人购作办公楼，其建筑面积约为0.5万平米。亨通广场写字楼一开盘即去化接近30％。 “将要把企业生产车间放在乡镇，把企业营销中心和办公地点放在市中心去。”这是目前张家港较多大型企业领导层的思想。高档写字楼对于提升这些公司的形象具有非常重要的意义，张家港写字楼的潜在需求量较大 分析： 张家港现有写字楼分布 分析： 张家港目前在运行的写字楼主要分布于步行街两端、长安街以及人民路。 张家港现有写字楼普遍存在以下缺陷： 位于市中心附近，道路拥挤不畅，到达各个镇区或是高速公路极为不便。 多数办公楼都属于商住两用，缺乏办公相应的配套，物业管理明显跟不上发展，十分滞后。 城区的写字楼年代久远，无论外立面还是建筑结构都十分陈旧，不能很好体现租住企业的公司形像和档次，有部分写字楼还属于拆迁范围 从张家港写字楼现有状况看：张家港写字楼急待更新 张家港物业分类 目前张家港写字楼有三种类型： 专业写字楼（如恒隆大厦、国泰大厦） 公寓式写字楼（福港公寓、世纪大厦） 住宅写字楼（如宏泰新时代、国泰时代花园） 张家港由于其商务的发展需要，较多住宅小区被租用成办公场所，主要有国泰时代花园、福港公寓由最早的公寓规划渐渐演变成商务办公场所。这一现象说明了：目前张家港写字楼还处于供不应求的局面，写字楼的商务功能还不能完全体现；随着商务办公以及经济的发展，商住功能将越分越细，普通公寓的缺陷将日益明显，张家港写字楼还有进一步发展及提升的空间 区域分布 城中区域：现阶段大部分部分办公楼设计比较落伍，无商务配套设施，硬件老化，物管水平一般。 暨阳湖商务商住区域：倚靠暨阳湖生态区，利用该区域的景观环境，形成具有特色的商务商住区，为当地社区居民及游客提供购物及分时度假的最佳去处；多姿多彩的码头，灵活的水上停靠点、绿色生态的湖滨达到是连接商业区与其他沿途景点的便利通道。该区域将会是中高档写字楼最集中、租金价位最高的区域。 城北CBD区域：凭借市中心的辐射，该区域是目前商务发展最快，并且已经形成一定商务氛围的区域，如恒隆大厦 未来几年，张家港市高档商务写字楼将主要集中在城西新区购物公园南侧和暨阳湖生态园区内。这一区域将成为最有发展潜力的商住办公区域。