合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 2011年9月 谨呈：金鑫地产 淮安金鑫国际广场 营销策划思路 淮安市场 项目定位 营销规划 后期运营 专业服务 淮安市场 客户认知 竞争认知 城市认知 市场认知 区域认知 项目认知 淮安位于长三角经济圈和淮海经济圈交汇处，是苏北腹地重要中心城市。 金湖 数据来源：淮安市统计局 淮安地处苏北平原中部，距离位于南部的南京市200公里，北邻连云港和徐州市； 淮安市土地面积10072平方公里，辖5个区和4个县； 2009年末全市户籍人口534.16万人，常住人口481.49万人，其中市区人口110万； 淮安是新兴的工业基地，已形成以机械、化工、纺织、冶金、烟草为支柱的地方工业体系； 淮安是全国农副产品产加销基地，优质粮油、蔬菜、水产、生猪、畜禽、林果是其六大主导产业。 淮扬之地，人文厚实，历史悠久的文化娱乐名城 淮安位于全国的南北交界处，是个有两千多年历史的文化人文古城 全国四大菜系淮阳菜的主要发源地 出现过韩信、吴承恩、周恩来等一大批历史名人 拥有丰富的旅游资源 文化名城 名人故里 美食之乡 运河之都 周恩来故居 淮安是一个有历史文化底蕴的城市，有强大的吸收外来文化的能力和传统。淮安历史上是文化娱乐之都，能够很快的接受外部影响。 吴承恩府 淮安已形成以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络，是江苏乃至长三角地区的交通枢纽之一。 经济处于苏北各城市中等水平，基点较低，但GDP保持两位数高增长，发展势头平稳，未来发展空间较大。 AAGR:13.2% 城市GDP总量增幅高于全国的平均涨幅，呈现了不错的发展势头，但经济总量不到江苏排名第一的苏州七分之一，目前基点较低。 江苏省各城市GDP排名 数据来源：淮安市统计局网站 淮安市重工业主要分布在西部的工业区，机械制造业及新兴高新技术产业主要分布在东部的经济开发区。 淮安第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大； 第二产业中，主导产业为卷烟制造、金属冶炼、化学制造、电器机械制造；近年富士康、台玻等台资的“入淮”，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。 私、个体企业从业人员结构以私营企业为主，占比近七成，但总体来看，金融、证券等产业相对落后，白领阶层缺失明显。 淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和服务业为主体的区域中心城市。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等群体，逐渐成为城市人口的主要组成部分。 数据来源：淮安市统计局网站 城市人口增长迅速，已成为超百万的“苏北大城”，随着大规模企业的入驻，促使房地产市场“刚需”上升。 2010年年底，我市户籍人口是5387426人，与人口普查结果相差的58.7万人，是淮安净流出人口。淮安是劳动力输出大市，近年来人口流出速度虽然有所放缓，但扣除流入人口，常年在外的人口还是有近59万人。 人口规划：近期到2015年中心城区城市人口150万人；到2020年中心城区城市人口180万人；远期2030年中心城区城市人口240万人。 淮安市2004-2010年户籍人口及增长率 数据来源：淮安市统计局网站 淮安城市结构特点“一个高速圈，两大组团，三条轴线、四水穿城”，本项目所在区域处于主城区组团，拥有良好的发展潜力。 一个高速圈: 包括环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的高速公路圈； 两大组团： 指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，组团以生态绿地相连; 三条轴线： 工业产业轴：沿新长铁路、宁连公路沿线分布淮阴工业园、经济开发区、楚州工业园，对应京沪三个出口； 文化商务轴：沿翔宇大道分布市中心区、淮阴中心区、楚州中区构成城市商务轴线； 生活休闲轴：古运河及大运河沿线，分布居住区、生态空间、高教园区、文化中心、体育中心、楚州历史文化集中区等改善人居、体现城市特色区域； 四水穿城： 指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河； 清浦区与开发区分别位于淮安城市发展战略“东扩南连”的东线与南端，是城市未来发展重点区域。 清浦区既是淮安市的核心老城区，又是正在建设之中的新城区，既具有相对成熟的生活配套，又拥有较佳的居住环境。 开发区“淮安现代化新型城区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎，目前西片区为住宅、公共服务区，东片区为工业集中区。 淮安中心城区“东扩南连”，项目所处的开发区是“淮安现代化新型城区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎 本案 图片来源：淮安市规划局网站 淮安房地产政策主要是对国家政策采取跟随态度，在“限贷”等方面严格执行 政策回顾——2011年房地产政策主要在“限购、价格控制、信贷、税收、保障房、政策执行、加息”等方面细化调整，其中以新“国八条”最为严厉。 一套房首付30%，二套房首付60%，三套以上全额付款 不限购 淮安本地政策 客户认知 竞争认知 城市认知 市场认知 区域认知 项目认知 市场认知 住宅市场 商业市场 2002年以前 中心区域面积非常小，基本以淮安路广场为中心发展，区域间缺乏联动，房地产发展缓慢，主要在清河区中心周边2公里范围内。 2002-2008年 城市扩容速度加快，周边区域启动发展，三淮一体战略实施，清河区首先发展，带动淮阴、清浦、开发区、楚州。房地产进入快速发展阶段，向清河区周边扩散。开发区、清浦区成为市场热点。 2008年以后 三淮一体战略实现的关键节点，大力推进城市“东扩南移”节奏，促使城市中心向东南方向转移，真正实现淮阴、主城区（清河、清浦、开发区）、楚州区三区的区域联动。房地产随城市中心的转移继续向开发区东部、清浦区南部发展，从而与楚州板块无缝连接。 2008以后， “三淮一体”战略进入实施阶段，区域间的联动性将进一步增强，为项目的发展提供了良好的契机。 城市发展中心将进一步向东南方向转移，为真正形成“三淮一体”的格局，为项目的发展提供了良好契机。 房地产行业经历2008年的冷淡后，基本完成在开发区的重点布局。未来随着城市发展进一步向东、向南扩张，城市区域间的联动性将进一步加强。 城市发展的轴线