在房地产领域我们不断帮助客户取得成功 石家庄首席托斯卡纳低密风情社区 国赫·红珊湾营销策划报告 提纲 项目目前进展情况介绍 项目整体风格定位：托斯卡纳风情 项目目前进展情况介绍 项目整体规划 高层区 洋房区 小高层区 公建区 项目目前进展介绍 项目户型配比统计 高层户型配比： 项目目前进展介绍 项目售楼处设计 项目目前进展介绍 项目工作排期： 目前在广告公司确定、案名LOGO、SLOGEN、推广方案、临时售楼处包装、售楼处设计方案、户型、园林方面均比计划落后。 提纲 竞争项目的选取标准： 市场竞争性 产品同类性 位置同向性 客群同质性 对于项目高板类产品：同区域内，产品属性大致相同，价格区间接近的项目。目前项目周边在售和即将入市的项目有：北城国际、名门华都、和平时光、盛世长安、奥北公园、南翟营城中村改造项目以及恒大南高营城中村改造项目。 对于项目洋房类产品：产品属性大致相同，价格区间接近，客群档次相近的项目。主要可分为花园洋房类项目和价格在万元左右的石家庄标杆级项目。 项目竞争市场分析 高板类竞争项目分布图 项目竞争市场分析 北城国际 奥北公园 和平时光 南翟营 盛世长安 北高营 名门华都 北城国际 规模：100万平米 容积率：2.7 物业类别：住宅为主，部分临街底商 产品组合：19栋高层板楼 建筑立面：东南亚风格，面砖 设备设施：A区暖气片，B区地暖 车位配比：2：1，价格待定 建筑层高：2.9米 物业费：1.2元 会所配套：规划有会所 开盘日期：2009年5月 北城国际 户型特点：两梯四户，两梯五户 户型组合：90多平米的2居为主占60%，130-145平米的3居占20%，50-60平米的一居占20% 1室1厅1卫1厨57.50㎡ 2室2厅1卫95.30㎡ 3室2厅2卫1厨146.00㎡ 北城国际 住宅价格：6050元/平米（09年5月开盘不到4000元/平米，2010年3-4月份价格是5000元/平米，7-8月份是5400元/平米。洋房计划售现房，预计在明年1月份，价格计划9000元/平米） 商业价格：总面积20万平米，价格待定 成交速度：约60套/月（从09年5月开盘到现在大概售出1000套） 剩余规模：约20万平米左右 主要客群：地块周边居民，企事业单位工作人员 项目点评：精准的中小户型定位方向，中小两居占主力，配合主题、品质化的市场营销概念和噱头，市场中档的定位档次，形成良好的市场热销势头。 奥北公元 规模：占地400亩，估计约70万平米左右 容积率：不详，估计在3.0左右 产品组合：37栋30层左右高层 户型组合：一居-四居均有 项目进展：正在接受咨询，预计年底开盘 高板类竞争项目基本情况统计 项目竞争市场分析 高板类竞争项目基本情况统计 项目竞争市场分析 小结 高板竞争项目已中大规模为主，容积率在2.5-3.5之间，风格各异，以欧式为主，大部分项目配置地暖 各竞争项目的主力户型以2居和3居为主，两居的面积在80-100平米之间，三居为110-130平米之间，紧凑型户型多于舒适型】 目前各项目的销售价格集中在6050-6800元/米，越靠近市中心价格越贵 明年4、5月份几个城中村改造项目将会集中入市，总体量在500万平米以上，且价格不会太高，对区域内其他项目会产生巨大冲击 目前在售的项目销售速度均比较良好，剩余体量北城国际和和平时光比较大 各项目近半年的销售价格均保持一个良好的走势，涨幅在8-12%之间 项目竞争市场分析 项目竞争市场分析 高板类竞争项目分布图 北城国际 天山新公爵 国际城四期 锦麟 中央悦城 恒大城 西美第五大道 国际城四期 规模：24.7万平米 容积率：2.5 物业类别：花园洋房兼高层 产品组合：15栋洋房+4栋高板 建筑立面：法式新古典 设备设施：断桥铝窗、蒂森贯通门电梯、地暖 车位配比：1：0.9，售价12万左右 建筑层高：3米 物业费：未定 会所配套： 开盘日期：2010年7月 项目竞争市场分析 国际城四期 户型特点：一梯两户； 户型组合：三居60%，158平米，四居占125%，200平米； 三居户型 四居户型 项目竞争市场分析 国际城四期 住宅价格：10500-8800元/平米 商业价格：暂无 成交速度：约300套/月（10年4月开盘至今实现销售额15亿，单套总价约70万，共2000套 剩余规模：约60万平米； 主要客群： 客群来源比较广泛，吸附市区高端阶层的改善型置业，少量郊区县客群； 主要为自住客群，少量投资客群； 项目点评： 良好的地段、稀缺的花园洋房产品，在市场上较强的影响力，销售状况良好 项目竞争市场分析