摘要

房地产项目投资具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点,一个房地产项

目成功与否很大程度取决于投资的准确性。然而,以往中国房企在房地产投资中对项

目的可行性研究是不够的,往往认为只要取得优质的土地,不管代价多高,未来都可

以取得良好的回报。所以前几年经常出现面粉比面包贵的现象,地王在全国各地遍地

开花。随着我国房地产市场调控的深入,许多高价地块在市场上己经出现亏本现象,

这便导致房企盈利水平下降,有些出现亏损。房地产市场的调控也使得房企资金链紧

张,有些断臂求生,有的只能被兼并或重组。

出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没有充分调查房地产市场,没有

对我国房地产市场调控有清醒的认识,在产品定位时对产品档次定位、房价未来走势、

去化能力分析等方面都存量不足,造成先天性的市场定位失败;同时很多房企也没有

在项目投资评价过程中进行较好的成本核算、融资安排以及其他相应的前期工作和风

险预判。

本文通过对我国房地产市场宏观调控进行回顾,并对未来房地产市场发展趋势进

行分析,认为我国房地产市场宏观调控主要为抑制投资和投机需求,保持房价合理性,

对刚需购房需求出台信贷及税费等方面的支持;结合项目区域市场特点及项目优劣分

析,对项目进行客观定位。在此基础上,结合成本核算、工程建设、税务筹划、融资

等对项目的投资财务状况进行评价。在项目未来售价上可以运用市场法对未来售价、

去化速度进行预测。运用假设幵发法对拟投资项目进行土地出让价格估算,计算出最

高可承受的楼面地价,得到项目投资后的财务评价结果。

关键词可行性研究;房地产;市场;投资评价

第1章绪论

1.1研究背景及研究意义

房地产项目具有投资额巨大、回报周期长、涉及的行业和参与部门众多、不确定

性和各种风险时刻威胁着房企,一个项目的成功很大程度取决于前期的决策是否正确。

当前,许多房企不理解房地产投资前期的重要性,忽视了房地产投资可行性研究,

项目投资决策完全取决于领导的喜好,不进行可行性研究的情况下就盲目投资,虽然

一些开发商想要做的可行性研究,但由于缺乏专业知识或不完整的市场信息,缺乏经

验,方法和手段不足,因此,缺乏系统的可行性研究完成。随着房地产市场的日趋成

熟,靠投机获取暴利已经过去了。现在,一个房地产项目的成功越来越依赖于房地产

项目的预可行性研究。因此,当2008年以及2010年两轮房地产调控后,房地产市场

发生了巨大变化,有些房企之前获取的土地已经处于亏本状态,而有些房企却稳步经

营。

随着我国领导人对房地产市场宏观调控的表态决心日益加强,预计未来我国房地

产市场仍然会受到多方面的控制。房企在项目投资决策过程中需要科学的制定投资计

划,在充分的市场调研及分析后对项目投资决策做出正确的判断。项目获取前科学的

可行性研究,可以避免盲目的投资,这有利于我国房地产行业的健康发展,有利于我

国国民经济的稳定和发展,更有利于房企自身的生存和发展。

杭州房价一直在全国处于高位,在行业内被划分为一线城市。杭州房地产市场投

资和投机比例较高,住宅高档化、豪华化趋势明显,各房企争先恐后开发豪宅和大户

型住宅,存在较大的政策风险。本文立足于全面的宏观政策判断,对未来房地产市场

发展趋势做预测,在区域环境分析的基础上,对XS项目提出合理的产品定位、去化速

度定位以及价格定位,通过建立投资测算模型,计算出项目投资经济评价指标,通过

项目风险评价和预测,提出项目开发投资建议。

本文的主要意义在于:①回顾了房地产市场宏观调控的背景及未来可能的调控政

策,对房企投资具有一定的指导意义;②在房地产市场环境及需求预测理论的基础上,

通过对XS项目进行分析,提出具体项:目预测方法;③通过对XS项目的深入分析,对

XS项目定位、成本核算、财务分析、开发建议、风险规避等提出意见;④通过假设开

发法对XS项目提出合理的竞价底线,避免房企在追求优质地块过程中不计成本,避免