杨红旭 上海易居房地产研究院副院长 中央电台特聘财经评论员 政府咨询专家（参与十二五房地产规划） 企业咨询专家、上市公司顾问、为几十家房企内训 上海市首批房地产行业领军人才 上海交大房地产总裁班特聘教授 中国房地产“白银十年”的首倡者（09年2月） 中国房地产短周期理论的创始人 畅销书《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》作者 南方都市报评选的2012年度房价预测最靠谱专家 南方都市报与新浪网评选2013年度房价预测十大靠谱专家 2014年楼市走势与市场逻辑 市场回顾与现状分析 土地成交溢价率 10个一二线城市土 地成交价 20个城市新建商品住宅月度供求关系 近5年30个典型城市3月份新建商品住宅成交面积 70城房价环比与同比变化 70城住宅价格12月同比涨幅排序 70城住宅价格涨幅（相比2010年）排序（ 14%） 2014年楼市指标预测 全国商品房销售面积及增长率 全国商品房销售均价及增长率 全国开发企业土地购置面积及增长率 全国房屋新开工面积及增长率 70城房价涨幅同比增幅预测 房地产短周期规律解码 搞不懂短周期，房地产玩不转 房地产短周期预测 2012三部曲：探底、筑底、反弹 2013一条线：振荡上行、有惊无险 2014退烧年：高位振荡，逐步降温 2015寻底年：这个“暖冬”有点长 经济走势：七上八下（今年7.5%） 国家新型城镇化规划（2014－2020年）：健全城镇住房制度 ■健全住房供应体系。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。 ■健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。” ■健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。 ■以全体人民住有所居为目标，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。 ■针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 ■加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。 ■做好房地产税立法相关工作。 ■抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。 政府工作报告：05年来首次不提房价！ ■中央政策见底，长效机制继续推进 ■传言温州、长沙、杭州等地谋求放松调控、救市，影响？ ■中央对于地方救市的态度存变数 ■中央微刺激，仅涉及保障与棚改，商品房市场呈中性 ■中央微刺激，主要动用财政手段，激活存量资金，货币难 以显著放水 政策见底、地方救市、货币政策 货币供应M2增幅（今年13%） 货币供应振荡下行，不支持房价继续大涨 20城住宅存货 20城住宅去化周期 全国购地面积与新开工面积正增长 开发企业的战术要点 二季度：宏观面预判 1、一季度GDP小落，二季度低位企稳 2、将会重新稳增长、微刺激，类似去年二季度 3、CPI温和，货币面可能略松（降存准？），总体松于13下半年 4、人民币贬值，略利空楼市。美国QE退出。 5、房地产开发贷仍紧，首套房贷有变数，下半年可能略松 市场面预判 1、4-5月成交量继续小幅反弹，6月不确定，三季度趋弱 2、月度新增供应持续大于成交，库存不断增加 3、房价环比涨幅继续收窄加盘整，同比涨幅继续收窄 4、土地市场成交活跃度降低，仍强于房屋成交 5、类似2011年走势，但节点略早，稍强势。 交易时机策略 卖房 1、加快工程进度，加 快出货步调 2、4-6月最后窗口 3、少数降温较快的城 市，2-3月份可抢 跑促销 投资 1、减少投资，防范风险 2、上半年不拿地、捡漏，下半年少拿地、2015年可能最宜抄底多拿地 3、余钱暂作其他投资，谋划新战略（金融化、多元化、与国企合作） 买地是第一要义！