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世联最新深圳房地产市场价格走势研判PDF

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更新时间:2018/2/2(发布于广东)

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文本描述
深圳房地产市场价格走势研判 文/策略资源中心数据研发部 吴小菁 深圳房价真的下降了吗? 自7月以来,特别是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出台后,深圳商品房成交 量大幅下降,价格也出现一些波动,似乎深圳的房价开始出现“拐点”,将要大幅度下降了。出现这种情 况的原因是: 第一、在新政的打压下,开发商调整市场策略,加快回收资金,许多新开楼盘以较以往低的价格开盘, 后期开盘的项目采取各种促销手段 第二、从均价来看,政府限制高端住宅,加大普通商品房供应,这在很大程度上拉低了房价 第三、央行6次加息,部分投资客二手房持有成本增大,大量放出手中的盘源,市场供应有所增加, 价格开始有所松动,成交价格有所下降 由于成交量的下降,个别项目的开盘价略有下降,开发商加大项目的促销力度等现象导致购房者处于 观望,认为价格将进一步下降 然而,深圳房价真的下降了吗?让我们来看看数据 整体来讲,深圳商品房价格持续上升,较上升46%。虽然政府出台了一系列的宏观调 控政策,但是深圳商品房价格还是大幅度上涨,12月份达到16335.4元/㎡,较年初的10158元/ ㎡增长了60.8%。与北京、上海等一线城市相比仍处于全国增幅最快、价格最高 前3周,一手房、二手房周平均成交量在550套左右,以关外成交为主;第2周的一手房成 交价在继第1周16028.3元/平米降至13638元/平米后,第3周又升至14024元/平米,环比上升2.9% 深圳商品房成交套数与成交均价走势200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 第 1周 第 3周 第 5周 第 7周 第周 第周 第周 第周 第周 第 22 周 第 24 周 第 26 周 第 28 周 第 30 周 第 32 周 第 34 周 第 36 周 第 38 周 第 40 周 第 42 周 第 44 周 第 46 周 第 48 周 第 50 周 第 52 周 第 2周5000 10000 15000 20000 25000 30000成交套数成交均价 成交均价 成交套数 从全年及前3周的成交情况来看,尽管成交量出现大面积的下滑,但深圳的房价并 没有出现大规模的下降趋势,价格始终在波动中。世联认为,深圳房价不可能出现大幅下降,基于以下几 点理由: 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 CopyrightWORLDUNION All Rights Reserved第一、购房者并非购买力耗尽,而是处于观望状况,负利率将不断将70%的银行储蓄挤向股市、楼市 从需求上看,居民的财富爆炸仍在进行中,人民收入增长良好。普通居民的资产中,70%仍为银行储蓄, 而负利率(储蓄利率低于通货膨胀率)不断地将这些储蓄挤向股市、楼市 居民选择更多投资股市、楼市与更多储蓄的人数比例(%)1030 40 5005 年1 季度2季度3季度4季度06 年1 季度2季度3季度4季度07 年1 季度2季度3季度4季度 选择更多储蓄(%)选择更多投资股市、楼市(%) 数据来源:中国人民银行 第二、最近推出的政策,只是推迟购买力的释放,加快行业整固,最终一定会带来新一轮房地产涨势 房价飙升会诱发社会矛盾,不过房价急跌同样不利于社会和谐,还可能对消费造成负面影响,这与政府稳 定房地产市场,建立和谐社会的本意是相悖的 第三、新的政策导致行业重组,资金不足的开发商被兼并收购,房价不可能出现大规模下降。房价的 调整幅度,很大程度取决于开发商的现金流,在整体行业资金尚算充裕,经济中又是流动性泛滥的情况下, 资金短缺的开发商往往会被购并,而不至于跳楼大减价。新政推动了中国房地产行业的重组,一批开发商 通过上市或发行债券募集到了充足的资金,更找到了资本运作的平台 世联对未来房价走势的研判是:短期下降,中期反弹,主要理由是: 第一、深圳作为移民城市,人口还在快速增加,刚性需求依然旺盛 从各区人口计生局提供的材料来看,深圳人口已超1400万,其中外来人口超过1200万。深 圳的人口构成非常特殊,户籍人口仅占到16%;非户籍常住人口占到52%;其余32%为居住时间在一年 以下的流动人口。在以上三类人群中,户籍人口中的户籍城市移民以及非户籍常住人口是商品住宅的主要 拥有者。因此这两部分人群收入和财富的增长,以及人口基数的增长,将是决定深圳商品住宅需求增长最 主要的因素 第二、长期土地供给紧张难以改善 未利用土地少,可用作开发土地极为紧迫:深圳市区狭小,辖区面积仅1952.84平方公里。截止末, 未利用土地仅余49.6平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响,深圳通过压缩耕地等农用地做建设 用地的空间几乎没有。严峻的土地供给状况,使得深圳市可做房地产开发的土地极为紧迫,尤其是特区内 用地 城中村改造难以释放较多的土地供给:城中村由于环境及条件较差,租赁居住的往往是低收入人群,因此 客观上深圳的城中村承担了部分“廉租房”的功能。但随着城中村改造的进行,城中村“村民”将被迫迁 出,转而增加对商品住宅租赁市场的需求 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 CopyrightWORLDUNION All Rights Reserved土地供应以商品住宅为主,政策性住房只占少数:根据深圳市住房“十一五”规划(), ,商品住宅规划建筑面积为1040万平米,政策性住房规划建筑面积为150万平米,分别占总规划建 筑面积的87.4%及12.6%。可以看出,廉租房及经济适用房的供应量只占少数,大多数购房者还是要选择 商品房,供小于求,会进一步推高房价 深圳未来5年住房建设用地规划 1.10.3 2.21.844 3.53.5 7.4 7.2 6.1 5.45.3 0.30.30.4 0.90.4261014 16 单位:百万平米 经济适用房廉租房城中村重建新建商品房 第三、限价房难以抑制房价上涨趋势 1月4日,深圳推出位于龙岗和宝安区的首批“限面积、限房价”的双限用地,最高售价分别为 9840元/平米和8400元/平米,这比出让地段商品房的市场售价要低20%左右 限价房选择在宝安和龙岗推出,主要是因为价格的非理性增长;关内不太可能推出限价房,即使推出 效果也非常有限。选择在宝安和龙岗推出限价房,主要是因为关外房价在07年出现飞涨。关外房价之所以 出现这种非理性的增长,主要是因为主动和被动需求旺盛,导致开发商大肆定高价。首批“限价房”在这两 个开发热点地区推出,有助于抑制该区房价的快速上涨,稳定房价 而关内基本已经成熟,房价也是居高不下,即使推出限价房,价格还是比关外要高出很多,因此推出 限价房的意义不大 限价房的供给远远不能满足需求,并且限价房在价格、地段等方面并不占优势,因此大部分购房者还 是会选择商品房。12月27日,广州启动全国首个限价房网上申购程序,位于金沙洲的保利西子 湾843套房以6500元/平米的价格开售;截止到1月7日申购结束,广州保利西子湾共有8046人申购 843套限价房,供求比例接近1:10。由此可以看出,购房者对限价房的需求旺盛;但同时,限价房的推 出量远远不及商品房,再加上对购房对象的条件有所限制,因此限价房的供应远远不能满足需求 限价房购房者标准及限制条件 北京 北京户口,中低收入 广州 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收 益价款。此价款按出租和转让同地段、同类别商品房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算 深圳 购买对象为户籍人口和在本市居住一定年限以上的非户籍人口;取得产权证5年内不得出售、每户限购一套等 限价房的价格与商品房相比不占优势:深圳限价房的价格相当于该地区同质商品房的70%,广州这一 比例是80%,而北京限价房与可比商品房相差更少,只有10%-15%。限价房在价格上并没有很明显的优 势 限价房的地理位置、交通、配套不及商品房:限价房由于地理位置、交通、配套方面存在一定的不足, 再加上开发商在成本投入上也会有所考虑,并且市场上的平均购买能力显然要高于限价房客户购买能力, 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 CopyrightWORLDUNION All Rights Reserved因此一旦有地理位置、交通、配套等优于限价房的商品房,客户还是极有可能会先选择同类型的商品房 第四,居民贷款需求依然旺盛,贷款紧缩政策难以压制刚性需求 由于四季度猛刮“控贷风”,不少银行到年底出现了无钱可贷的情况,也使得居民贷款购房一 度受限 但是,居民贷款需求依然旺盛。居民户贷款增加3323亿元,居民户贷款增加6119 亿元。全年新增的3.63万亿元贷款中,居民户贷款新增额为1.18万亿元,占全年新增贷款总量的 32.5%。其中,居民户贷款增加还有一个明显的特征,贷款中长期化势头明显。居民户中长期贷款的增加 额,由1季度的51.43%增加到了12月底的294%,全年新增中长期贷款占居民户新增总贷款的72.38% 08年第一季度贷款需求会大幅增加,刚性需求被释放。,金融机构新增贷款总量控制在3.63 万亿元以内,并且按季度审核与发放。但08年一季度依然会是各银行竞争的一个重要阶段。按照规律, 商业银行一般集中在上半年放贷,由于07年底的紧缩政策,预计08年一季度的贷款需求会猛增。随着新 一年的房贷发放,刚性需求将被催发 深圳房价的底线在哪里? 限价房亮出市场底线,市场距离底线并不遥远。限价房的推出,实际上是规定了商品房价的下限,商 品房价不可能低过限价房,因此可将限价房作为商品房价格的参考标准。深圳市国土局规定,在出让时限 定单套住房销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80% 限价房价格标准 北京 价格是周边同质(同时期、同地段、同类型,下同)普通商品房房价的85%至90% 广州 价格是周边同质普通商品房房价的70% 深圳 价格是周边同质普