克而瑞（中国）信息技术有限公司·总经理 上海易居房地产研究院·副院长 丁祖昱
经济——通货膨胀压力大，房地产保值性更受重视 受国际市场初级产品、特别是粮食价格持续大幅度上涨影响，我国通货膨胀压力加大。房地产保值增值的属性受到普遍重视，规避通胀风险的投资性需求有望增长。 金融——紧缩性金融政策抑制房价大幅上涨 信贷紧缩导致房地产市场资金短缺，开发商普遍面临资金链紧张； 第二套贷款政策尽管有所松动，但对投资性购房和改善性购房需求起到一定的抑制作用。 房价继续大幅上涨的难度较大。 政策——政策观望期 以来，房地产调控进入到政策观望期，基本未有大的调控政策出台。 综合影响——中性 目前宏观背景同时存在着通货膨胀对房地产市场的利好影响和紧缩性金融政策的利空影响，两相比较基本抵消，宏观背景对房地产行业的影响基本属于中性

政策——多空抵消，“零和”状态
市场——旺季不旺
市场——成交腰斩
成交 —— 三大主因
项目——冷暖不均
■高档项目市场表现较好，成交比较活跃 以高端客户为消费群体的高档项目因品质优良、客户目标明确、消费群稳定，在市场低迷的情况下依旧表现良好。
■中小户型住宅受市场影响较小，持续旺销 中小户型产品以低总价的优势吸引众多自住消费群体，抗跌性强，受自住客青睐

项目——热销产品（1）
■性价比较高，以改善性需求为主的项目销售情况优于其他项目 在成交量总体低迷的情况下，消费者购房行为更加理性，挑选余地也更大。此时，产品价格与产品品质、品牌、营销等大品牌开发商的产品明显更受青睐
项目——热销产品（2）
需求——总价临界
对于总价为50万的产品：波动10 万 --- 15万 对于总价为120万的产品：波动20万 --- 35万 对于总价为200万的产品：波动40万 --- 60万
■ 品牌企业在低迷行情销售情况要优于中小企业 尽管市场低迷给各品牌房地产企业都带来了影响，但与各中小企业相比，品牌企业的知名度、可信任度更受消费者青睐，有更多的消费者会选择品牌企业的产品以求得到更大保障。如： 万科——沈阳·万科城、深圳·万科城 金地——武汉·国际花园 瑞安——武汉·武汉天地
■各品牌企业已拉开抢占市场的序幕 当中小企业抵抗不住市场压力，纷纷败退的时候，各大品牌企业已经开始斥资购地，抢占市场。如： 中粮地产——近日通过现场竞价的方式，购得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村三地块项目的土地使用权。此次竞价有包括万通、融创、金地、绿地、富力等十多家开发商参与，三块地的竞价次数在90轮以上，竞争十分激烈，最终中粮地产以25.94亿元的价格竞得。 华润置地——收购了包括北京、重庆、沈阳、大连等地的共6个房地产项目，加上一家涉及家具制造及销售的公司，总计收购代价高达92.12亿港元

大企业—— 风险→机遇
中小企业——机遇→风险
■ 中小企业积极寻找生存之道
预测 = ？
谢 谢 聆 听 ！
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看