杭州房地产市场发展预判及个案诊断 2007年10月 研究目的 大势研判 个案诊断 明确目的，深入挖掘 大势研判 目录 宏观经济 GDP连续高速增长 人民币升值，原材料价格上升 CPI快速攀升，经济出现过热 银行同期利率明显低于CPI涨幅 市场资金流动性过剩 经济过热，社会资金流动性泛滥 资金流向 国内投资渠道单一，楼市与股市为仅有的投资区域 渠道对比 股市 2007年初： 3000点 2007年10月：5600点 涨幅：86.7％ 楼市 万科新里程（上海）：07年涨幅83％ 中粮万科假日风景（北京）：07年涨幅65％ 2007年至今，上海、北京、深圳等一线城市市中心楼盘价格涨幅普遍在60％－80％ 我国一线城市中普通公寓价格涨幅几乎与同期股市相当 但随着股指的上升其风险系数也大幅提高 因此我们认为 楼市涨幅≈股市涨幅、楼市风险<股市风险 价值对比与风险对比 大势预判 当前我国房地产已不再是狭义上的住宅概念，其已经成为一种普遍的投资渠道，作为投资工具，其价值稳定性与保值性的优势将在CPI上升的前提下越发明显 居住功能 巨大的人口基数将保证房地产市场的稳定刚性需求 价值功能 只要宏观经济走势良好 房地产市场必定保持长期繁荣 ＋ ＝ 两大稳定需求，长期看好 风险预判 因此，在宏观经济向上趋势不改的前提下，影响房地产市场的最大风险应该处于政策面，这样我们有必要了解下中央的历年思路与政策脉络 2004年 控制投资，减少供给 中央政策 1、提高个人贷款门槛 2、“8.31”大限 3、暂停“农转非” 4、提高钢铁等行业自有资本金比率 5、再度提高存款准备金率 6、加息 地方政策 7、期房限转 2005年 抑制投资，控制房价 中央政策 1、取消住房贷款优惠 2、提高首付比例 3、“国八条” 4、“新国八条”、全额增收营业税 地方政策 5、两个“1000万工程” 6、暂停转按揭 2006年 调整结构，平稳房价 中央政策 1、“90/70” 2、九部委“十五条” 3、二手房转让个税 4、土地增值税清算 5、加息 6、限制/禁止用地项目目录 7、外资准入管理 从简单“粗暴”的减少供应开始向结构性调整来抑制投资转变 政策思路清晰，实施措施越加合理 风险预判 前面我们基本了解了政府历年的政策脉络，下面我们来看下07年二季度以来的政策形式，以此来判断未来的政策方向 特征一：年内五次频繁加息 影响：银行的频繁加息对购房者所产生的心理预警作用远大于实际产生的成本支出 特征二：927文件（商业贷款） 影响：对购买第二套住房或第二套以上住房的银行信贷，新住房信贷政策不仅要求首付比例提高到40%以上，而且房贷利率也将是目前基准利率的1.1倍以上 从07年二季度以来的政策我们可以清晰的发现，政策主要集中于金融方面，通过经济手段干预和调控楼市、股市两大市场，抑制流动性过剩的思路非常清晰 以金融政策为主的楼市、股市联合调整是未来主要方向 金融干预逐步加强 结论 大势：在现有整体经济大势良好，国内投资渠道稀少的前提下，房地产市场必定处于上升通道 风险：但考虑到政策面风险及17大有关楼市调控的呼声，未来市场还是存在一定政策风险，主要将体现在信贷、加息等金融方面 影响：不过其影响力度比较有限，可能导致短期内的成交相对萎缩，并致使年末市场进入一个小的调整期，但对于资源类产品及品牌产品的影响将比较有限。