商业地产的四大要素，可简单概括为：商业地产的四大要素，可简单概括为：商业地产的四大要素，可简单概括为：商业地产的四大要素，可简单概括为：
1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键 ;
2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性 ;
3）成本与融资，项目开发资金保障 ;
4）运营与推广，提升物业的商业价值;
首要一步：从定位到招商

第一部 分定位与规划设计

商业定位之市场研究

2.2.2.2.商商商商业业业业定定定定位位位位
. 发展阶段认知
. 区位属性
. 经营模式
. 目标市场定位
. 商业业态定位
. 商业布局定位
商业地产开商业地产开商业地产开商业地产开
发全产业链发全产业链发全产业链发全产业链

1.1.1.1.金金金金融融融融问问问问题题题题
. 开发资金来源
. 产品模式
. 经营策略
. 风险控制
. 商业模式

3.3.3.3.商商商商业业业业设设设设计计计计
. 结构设计
. 平面设计
. 动线设计
. 空间节点设计
. 体验性商业设计元素
. 创新性商业设计

4.4.4.4.招招招招商商商商运运运运营营营营
. 招商执行
. 运营管理
. 营销推广
. 业态定位再调整

商 业 定 位

核心问题：商业定位问题
住宅开发是二元化的过程住宅开发是二元化的过程住宅开发是二元化的过程住宅开发是二元化的过程
商业地产开发是五元化的过程商业地产开发是五元化的过程商业地产开发是五元化的过程商业地产开发是五元化的过程
商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。

城市发展阶段性城市发展阶段性城市发展阶段性城市发展阶段性
●商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化将会制约
和影响商业地产的发展。

●
商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级
，商业发展不立足城市现状，“超前快速”
发展往往存在较大风险。

中国不同城市商业发展的阶段性：
一线城市
代表城市：上海、北京
◎ 形成多个大型商业中心
◎ 奢侈品市场快速发展
◎ 国际化品牌大规模进入
◎ 强调购物体验
◎ 现代化的购物中心
◎ 连锁经营快速发展
◎ 中高档市场得到快速发展
◎ 品牌认知度提高
◎ 国际化品牌开始逐渐进入市场

零售商业市场平稳成熟阶段
省会城市
代表城市：杭州、南京
零售商业市场快速发展阶段

主要发达沿海城市
代表城市苏州、无锡
零售商业市场逐步成长阶段

沿海地级市、县级市
代表城市：吴江、宜兴
零售商业市场初级阶段
◎ 出现了较大规模的零售类物业
◎ 以百货及专业卖场为主要零售形态
◎ 连锁经营品牌进入市场
◎ 奢侈品市场得到发掘
◎ 出现了中小型的零售类物业
◎ 传统商厦和街铺为主
◎ 以满足基本生活需求为主
◎ 缺乏品牌认知度
◎ 市场内缺乏国际化品牌