绿城集团﹒金华迎宾大道、浙师大项目市场定位报告 工作模块设计工作模块设计 Part1Part1：：项目土地属性界定项目土地属性界定 ③别墅市场分析 鸘市场发展格局 ①区位属性 ②宗地分析 ③交通情况 鸘户型面积和总价段分析 鸘客户需求分析 ④住宅市场机会点发掘 ④区域配套 ⑤所在片区规划 ⑥土地属性最终界定 鸘产品面积分析 鸘产品总价分析 鸘客户深度挖掘 鸘住宅市场机会点总结 Part2Part2：市场占位分析：市场占位分析 ⑦核心问题界定鸘住宅市场机会点总结 Part3Part3：项目市场定位：项目市场定位 ①项目整体定位 ①整体市场分析 ②公寓市场分析 鸘市场发展格局 ②项目物业选型 ③产品战略定位 ④住宅市场细分定位市场发展格局 鸘客户需求分析 鸘城北公寓市场剖析 ⑤户型配比建议 ⑥典型户型建议 房地产智库 www.fdc01 第一部分项目土地属性分析第部分项目土地属性分析 区位属性区位属性 交通情况 宗地分析 区域配套 片区规划属性界定 项目核心问题界定 房地产智库 www.fdc01 项目土地属性项目土地属性//城市区位城市区位 本项目位于浙江省金华市，交通方便，通过各快速道路可以迅速到达周边城市，其中同本项目位于浙江省金华市，交通方便，通过各快速道路可以迅速到达周边城市，其中同 兰溪、武义等下辖县市的联系最为紧密。兰溪、武义等下辖县市的联系最为紧密。 本项目地块位于浙江省金华市， 项目距杭金衢高速公路互通口1 公里通过杭金衢高速可快速 义乌市 公里，通过杭金衢高速可快速 通往义乌、兰溪等地； 其中，距离兰溪市区28.4公里； 兰溪市 距离义乌市51.3公里； 距离永康市60.9公里； 本项目 距离武义县39.4公里。 永康市武义县 44 房地产智库 www.fdc01 项目土地属性项目土地属性//城市区位城市区位 本项目 项目位于金华新兴居住区项目位于金华新兴居住区————城北，目前区域认知度较差，但交通状况较好，通过城市主城北，目前区域认知度较差，但交通状况较好，通过城市主 要干道可快速到达城市中心。要干道可快速到达城市中心。 本项目 一环 本项目地块位于金华市城北区城北区 域域，是规划建设中的新兴居住 区区域以新建项目为主存 3公里区，区域以新建项目为主，存 在公建设施及公共交通不足的 现状，区域认知度较差区域认知度较差； 人民广场 项目近邻城市干道环城北路、 迎宾大道，距离城市中心人民 广场3公里，驱车10分钟左右； 6.8公里 距离汽车南站6.8公里。 汽车南站房地产智库 www.fdc01 项目土地属性项目土地属性//宗地分析宗地分析 项目周边紧邻交通主干道，通达性较好，北侧的浙江师范大学为项目增添了人文环境，但是项目周边紧邻交通主干道，通达性较好，北侧的浙江师范大学为项目增添了人文环境，但是 众多低档次的住宅小区在一定程度上影响了高端物业的形象建立。众多低档次的住宅小区在一定程度上影响了高端物业的形象建立。 浙 江 师 范 大 学 迎宾大道 学 本案本案 低 档 档 次 普 通 住 宅 浙师大职工小区 浙师大职工小区 东侧：：紧邻迎宾大道,道路状况良好 南侧：玉泉西路,临近已建成的普通住宅小区——柳西苑、怡景苑东区西侧：临近师大街，与浙江师大下属的职工住宅小区——丽泽花苑隔街相望 北侧：与浙江师范大学仅一路之隔 房地产智库 www.fdc01 项目土地属性项目土地属性////宗地分析宗地分析 地块自身规模较大，容积率较低，可开发低密度物业提升项目品质，但其限高条件对项地块自身规模较大，容积率较低，可开发低密度物业提升项目品质，但其限高条件对项 目未来高低混合密度产品设计存在一定的难度，且较高的地价给未来销售溢价带来压力。目未来高低混合密度产品设计存在一定的难度，且较高的地价给未来销售溢价带来压力。 迎宾大道地块核心技术指标参数 迎宾大道地块核心技术指标参数 用地面积（万 ㎡）13.9容积率1.2 建筑限高（）60用地性质住宅商业 建筑限高（m）60用地性质住宅商业 成交价格7200元/平米 浙师大地块 23万平米 迎宾大道地块 浙师大地块核心技术指标参数 24.08万平米 浙师大地块核心技术指标参数 用地面积（万 ㎡）13.7容积率1.2 建筑限高（m）60用地性质住宅 属性特征属性特征诠释诠释 东面及北面的低端商铺影响项目的同时给产 品排布及私密性保障带来了不小的难度。 建筑限高（m）60用地性质住宅 成交价格6800元/平米 属性特征属性特征诠释诠释 规模较大项目总建筑面积达47.08万平方米，在区域内乃至城市内属于大盘开发大盘开发，具备规模优势，可以营造大 型配套及景观 中低密度1.21.2的容积率的容积率可开发低密度物业提升项目档次限高条件本案限高60米，对产品规划形成一定的挑战，可能会影响低密度物业的体量 较高地价7200元/平米和6800元/平米的楼面地价相对周边项目较高，需要通过高溢价高溢价来解决高土地成本问题 房地产智库 www.fdc01 项目土地属性项目土地属性//交通资源交通资源 本项目位于城市主干道，交通通达性较好，对有自驾车的客户导入能力较强；公交线路本项目位于城市主干道，交通通达性较好，对有自驾车的客户导入能力较强；公交线路 目前较匮乏，将会对无自驾车的客户造成一定的影响。目前较匮乏，将会对无自驾车的客户造成一定的影响。 道路交通系统上，临近杭金衢交通枢纽杭金衢交通枢纽，距杭 金衢高速公路互通口1公里，东面迎宾大道城迎宾大道城 市中轴线市中轴线、北侧二环北路二环北路纵横贯通，交通便捷。 与此同时，二环北路车流量较大，对项目造成 一定的噪音影响； 杭金衢高速公路入口 由于地处城北，项目周边公交线路较匮乏，但 是可以快速通往金华市区中心和江北核心区 （311通往江北核心区和尖峰山风景区、127 杭金衢高速公路入口 本案 二环北路 311路公交站点 路可通往市区。） 公交站点公交站点起始站起始站终点站终点站 迎宾大道 本案 127路公交站点 公交站点公交站点起始站起始站终点站终点站 311路用电管理所尖峰山烧烤场127路汽车南站浙师大 房地产智库 www.fdc01