1 南通CR9044地块项目物业发展建议报告 NewVisualAngel 谨呈：江苏运杰置业南通有限公司 2010.03.19 服务阶段及内容 与客户进行首次沟通 客户深度访谈 项目地块现场查勘 苏州典型项目市调 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者问卷调查 会所建议报告汇报 整体定位研究报告和中期汇报 项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析，包括城市研究、市场分析、案例借鉴、客户分析等 项目发展战略与整体定位 园林建议 户型建议 公共部位设计及装修建议 户型装修建议 产品细节建议 物业管理建议 地下车库建议 低碳及智能化选择建议 项目的经济测算 物业发展建议汇报 2010/02/24 2010/03/10 第一阶段 会所建议报告 第二阶段（中期） 整体定位 2010/03/19 2010/03/02 报告主要内容 金鼎湾国际—基本情况：总建面9.7万方，511户，电梯多层、小高层、高层公寓项目 区位：项目位于南通城市核心地带，新建路南侧，工农河东，紧邻南通市委机关行政处； 基本情况：以多层和小高层为主，是南通最高端的公寓豪宅项目，公寓售价达1.55万元/平米 金鼎湾国际经济技术指标： 规划：组团式布局，设置小区公共及半公共空间，人车分流，设外围车行道路（6米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点 建筑外观：新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并引入绿化 项目采用新古典建筑风格，外立面以真石漆饰面 部分高层建筑做底层架空处理 园林景观：规划仪式感强的入口景观主轴，总体高品质硬质景观较少，园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型水池，园林步道（多为2米宽）铺设渗水地砖 小水池 内部配套：设沿街商业（1900平米）、办公用房（619平米）、老人及儿童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（2000平米），总体较为简单 户型点评_3房B户型：户型方正，全明设计、做到动静、干湿分离，无明显缺点，南北大面宽双阳台设计为其主要亮点 3房2厅2卫 建面：156.82M2 户型进深：12.9米 户型面宽：11.7米 方正、南北通透、全明设计 4.5米面宽客厅，具一定的尺度感 主卧套房设计，设双台盆以及步入式衣帽间 主卧设计飘窗 南北大面宽阳台设计，使采光性能提升 卫生间干湿分离 户型点评_4房D户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、储藏空间及飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧 4房2厅2卫 建面：183.14M2 户型进深：12.95米 户型面宽：12.8米 方正、南北通透、全明设计 5.1米开间客厅及8.6米面宽南阳台受到好评 北向设计5.5米面宽阳台 独特储藏室设计，提升空间利用率 南北卧室飘窗设计，增加使用空间 本户型客户诟病最多的是：要求将客卫远离主卧，移至北侧 户型点评_4房E户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧 4房2厅2卫 建面：186.37M2 户型进深：13.5米 户型面宽：12.9米 方正、南北通透、全明设计 5.2米开间客厅受到好评 北向设计6米面宽阳台，书房与其联通 主卧飘窗设计，增加使用空间 本户型客户诟病最多的是：要求将客卫远离主卧，移至北侧 公共部位装修：地墙面饰以面砖，吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，受到客户诟病，据悉未来地库大堂仅做简单装修 多层楼梯间 地面采用地砖铺装； 装修较为简单 大堂及侯梯厅 地砖、墙砖铺装； 装修较为简单 公共走道 地砖、墙砖铺装； 吊顶+普通灯饰 普通装修 单元装修：报价2000元/平米装修标准，总体品质感不强，部分大户型设置卫生间暖气片，但客户接受度一般 公共部位 住宅单元 住宅单元 卫生间镜面简单固定在墙上，未设防雾灯 样板房实景图 8米超大阳台： 地砖、普通灯饰 客厅 实木复合地板、工程墙纸、局部吊顶 博洛尼整体橱柜 西门子油烟机、消毒柜 实木复合地板、工程墙纸 实木复合地板、工程墙纸配软包 步入式衣帽间 科勒双面盆，台面质感不佳 地库设计：车位配比为0.7，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋 电梯不能直达地库 机动车356辆，其中地下314辆，地面临时停车位42辆，小区总共511户，车位配比为0.7 地上临时车位沿道路两侧分散布置 地库无采光天井 小区东侧6幢楼电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋，停车极为不便246 总结：园林品质不高、地库设计不合理、公共部位品质不高及室内装修精细度不够等问题值得注意，入小区的大堂设计、大面宽观景阳台等户型设计亮点值得借鉴 组团式布局，设置小区公共及半公共空间，人车分流，设外围车行道路（6米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点 高品质硬质景观较少，园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型水池，园林步道（多为2米宽）铺设渗水地砖 规划 园林景观 户型设计 公共部分：地墙面饰以面砖，简单吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，受到客户诟病，据悉未来地库大堂将做简单装修 住宅单元精装修：2000元/平米装修标准，橱柜为博洛尼，洁具使用科勒品牌，客、餐厅、卧室均为实木复合地板铺地，特灵户式中央空调，部分大户型设置卫生间暖气片，但客户接受度一般 装修 新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并引入绿化 建筑外观 设沿街商业（1900平米）、办公用房（619平米）、老人及儿童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（2000平米） 内部配套 车位配比为0.7，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋 地库设计 方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、储藏空间及飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧