南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告
本阶段要解决的问题
在已确定目标、战略和限制条件的情况下 如何实现项目的成功启动
？
我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素
需要说明的是
以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动 建立强势的核心利益驱动因素 ——原则二：凸显投资价值 建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值 克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失——原则四：展示先行 滚动式开发，低成本运作 —— 原则五：“小步快跑”的开发节奏 在社区设计中植入营销宣传点 —— 原则六：产品要有突破性
陌生区大盘成功启动的六大原则
确定启动期策略
项目客户定位
项目整体发展战略
项目整体开发原则
基本点二
基本点三
启动区目标
约束条件
项目形象定位
立足项目六大基本点
基本点一 ：项目整体开发原则回顾
本项目以低成本运作、风险控制为前提 本项目以投资和重复置业为主要动因 本项目以强势营销作为保证
基本点二 ：项目总体发展战略回顾
定位项目所处的区域形象 我们就是区域形象的代表
突破
超越
制定竞争战略， 在竞争中脱颖而出
﹢
充分利用项目在成本的相对优势，在价格上集中体现 切实抓住其购买驱动力： 升值潜力＋价格建立项目的差异点
休闲生活，超值感受
第一类： 南移置业的投资客 第二类： 重复置业者
基本点三：项目客户定位回顾
只要物业总价在可接受范围内，并有价格优势，投资客乐意购买性价比高、具升值潜力的郊区住宅
只要物业价格在可接受范围内，并且有良好的环境，生活舒适，重复置业者也乐意选择郊区住宅
目标客户核心驱动力：升值潜力＋价格组合驱动
目标客户分类
典型客户描述
南京城市生活第三地示范区 休闲生活，超值感受的理想之地
基本点四：项目形象定位回顾
一：休闲风情： 整个项目体现的是一种休闲生活文化 二：超值产品： 一到社区，物超所值的感觉油然而生
——极尽展示 ——建立大盘气势，一举树立大盘社区形象， 为后期开发奠定基础
基本点五：启动区目标
5年开发完毕，启动期首次投入资金确保不超过8个亿，力争不超过6个亿，首期启动规模为200亩，分为3-4次开发
基本点六：约束条件
核心问题分解
如何抓住客户购买核心驱动力 确保产品的价格优势 体现产品的超值点
如何保证项目利润空间 减少面宽，增加户数，保证容积率
如何降低启动期风险
产品问题
展示问题
如何实现低成本展示
如何展示大盘气势
如何突出项目亮点
问题一 如何降低启动期风险
建议一 多样化产品启动 产品合理化分布
原 则
1.高端产品利用最好景观资源 2.高端产品保证更高的私密性 3.展示产品保证最好的昭示性
产品分布。