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谨呈:深圳承翰投资开发有限公司
世联地产.10.08.20
承翰土洋项目定位与物业发展建议东部区域 自然村&工厂旁 二线海景资源低密度中小规模项目 2年内必须进行实体开发
葵涌
本地块
本项目位于土洋自然村葵涌镇东部区域
项目概况临海，但不亲海；背山，有高压线；路边村庄无规划，有污染源，进入性差；
地块位于龙岗区葵涌镇的土洋社区，呈现东北高、西南低，最大高差在35米左右，目前地块内部植被茂密，南向高处可望海景，但由于距海较远，中间有山头阻挡视野，海景资源一般
海景路
本 项 目
西面：紧邻御海湾山庄、工业区，可看海
高压线
北面： 山景资源优越，植被茂密，受高压线影响
高压线
东面：为山体，植被茂密，但存在高压线
环绕西南面： 高处均可看海
项目概况①报告背景：前期阶段性成果回顾
本项目在07-08年项目整体定位： 东部生态组团中小规模资源型 休闲度假物业 本项目07-08年项目客户定位： 近年财富迅速积累，但尚无购买度假型物业都市新金领阶层 本项目在07-08年的项目产品定位： 小户为主，少数别墅性价比高 海景度假第二居所物业 本项目07-08年的项目价格定位： 整体均价12000元/平米 别墅20000元/平米 高层9000元/平米 本项目在08年与设计员进行过多轮沟通，已有规划设计方案，存在问题： 前期工程量大风险高 整体方案仍待优化区域价值广阔但现阶段不明朗
[关于区域]
[关于资源]
有资源但不强势
[关于市场]
原目标客户购房受限，市场风险大
世联视角//基于项目自身的判断：
[关于指标] 容积率较低但有规划难度
项目如何突围市场，实现价值最大化？ 发挥项目优势，规避劣势，项目的核心竞争力如何打造？
核心问题的导出：

②本次工作的重点立足项目，立足竞争，立足市场
壹
项目开发优劣势分析
项目分析经度：117°27′-122°17′E 纬度：37°07′-41°00′N老铁山-蓬莱角，3020公里 水质：一、二类海水比例为40.4%，三类海水14.3%，四类和劣四类海水占45.3% 日照：2700～2900h 属性：内海，封闭浅海气候：北温带 沙质：海岸分为粉沙淤泥质岸、 沙质岸和基岩岸三种类型
经度：119°20′-126°50′E， 纬度：31°40′-39°50′N 鸭绿江口蓬莱角-老铁山启东嘴，3847.6公里 水质：一、二类海水比例为83.4%， 三类海水占8.3%，四类和劣四类海水比例为8.3%。 日照：2000～2400h 属性：内海，半封闭的浅海 气候：温带 沙质：沿岸区以细砂为主，间有砾石等粗碎屑物质
经度：117°11′-131°00′E 纬度：21°52′-33°10′N长江口至宫口港西，5745.1公里 水质：无一类海水，二类海水比例为17.2%，四类和劣四类海水占61.3%， 日照：在2000～2300h 属性：亚洲三大边缘海之一，开阔的浅海 气候：亚热带、热带 沙质：稍外含有贝壳的沙质沉积物
经度：99°05′-121°30′E 纬度：2°30′S-23°34′N宫口港西-北仑河口，5792.3公里 水质：一、二类海水比例为77.8%，三类海水占12.7%，四类和劣四类海水占9.5% 日照：2000～2600h 属性：完整的深海盆 气候：亚热带、热带 沙质：以粒度较细的沙质软泥为主
深圳位于具备中国最优海资源的南海海域 中国海岸线全长1.8万公里，分为渤海、黄海、东海、南海。 从温度、水质、气候、海岸类型等指标分析，南海是最适合度假、观赏、进行海上活动的海域
渤海
黄海
东海
南海
深圳最优质的海岸在大鹏半岛，资源丰富，23个优质海滩和156公里黄金海岸；土地开发处于原始状态，以致05年与泰山，昆仑山一起入选国家地质公园
现状——优质海域，初级开发状态。