德利麒麟御园项目整体营销执行策略
重庆鲁昂房地产营销策划有限公司
二0一四年四月
基本思路
一、市场分析
二、客群分析
三、2014年营销目标
四、2014年推售策略
五、2014年营销策略
六、2014年推广策略
七、2014年展示策略
市场分析
我们要做什么
我们该怎么做
八、营销费用预算
PART 1
市场分析
让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在追求的是什么。
——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁
遂宁基本情况概述
遂宁市位于四川盆地中部腹心，涪江中游，城区平坦，东临重庆、广安、南充、西连成都，与成都重庆均为146公里。呈等三角形，是未来中部发展的黄金三角。
历史上、遂宁曾以深厚的文化底蕴、迷人的灵性山水和较发达农工商贸而成为川中政治、经济、文化中心。尤以纺织食品工业闻名，素有“川中重镇”之美誉
本项目基本情况概述
1、项目位于遂宁市老城区滨江路消费带，商业价值较高。
2、项目离老城区CBD约200米，位于CBD覆盖范围内。
3、项目位于德胜东路和滨江路交汇口，交通便利。
4、临近涪江具有良好的江景资源。
遂宁是一座繁荣富强的城市
滨江路是遂宁商业一颗闪耀的明珠……
分析遂宁城市商圈
中央商务区：传统商业中心，以大型综合购物中心（步行街）传统临街商铺形态呈现。代表物业：摩尔春天、银丰国际、新世界。
城南区：以商场和街道商铺、小商品批发、专业市场为主。代表物业：新市场；此区域还有一个现代西部物流中心
城北片区：属于住宅优越区，商业几乎都是沿街商铺（遂州路为主）和社区配套商业、酒店等
河东新区：以兴起的鼎盛国际为主，即河东CBD，其余都是沿滨江商业小品和社区配套。
滨江商业带：以金港名都、凯丽滨江商业体为载体；都餐饮、休闲、娱乐为主
健坤国际
物流港版块个案分析
寰宇中心
版块个案分析
可参考价格
小结：从整个遂宁楼盘供应属性来看，遂宁现目前只存在精装商务公寓，而且都分布在新开发区域，像本案这样成熟的地段目前属于首家。
本项目的核心价值点是哪些？
如何利用好项目现有的优势，以及如何重构？
优势（Strength）
威胁（ Threats ）
机会（ Opportunities ）
劣势（ Weakness ）
滨江路消费带，紧邻CBD。升值空间较大
四通八达交通便利
一线江景资源，独一无二
随着经济的增长，人们投资观念越来越强。
酒店公寓面积适中，能满足大多数人的投资需求
项目酒店体量较大，滨江路同类成熟的产品竞争力大
周边商业项目集中，业态种类繁多，商业业态竞争大。
供应量增加：随着市场对酒店式公寓的逐步认同，新的公寓式酒店产品将逐渐增加，因此市场供应总量将不断累积。
国家政策限制较大，目前政策对投资性购房的审核严格，利率较高，抑制了部分投资客户积极性。。
项目SWOT分析
通过项目的SWOT分析，发现本项目核心优势较大，但潜在威胁确实存在并影响着项目的销售。需整合自身的核心优势，并深入挖掘产品的潜力与卖点，以高质量的服务和有效的推广手段，在市场上层层推进，分阶段实现目标 。
只有提高自身的核心优势、核心竞争力、核心卖点，面对激烈的竞争才能够从容以对，从而获得利润的最大化以及产品、品牌的知名度和美誉度。
如何提升核心卖点？
提升核心优势=提升核心品质
PART 2
客群分析
5%
10%
60%
25%
客源分析 本案的客源结总结构如下所示，主要针对区域内的中高端收入人群
有稳定收入，在长期遂宁工作者
遂宁做生意的投资者
附近企业
区域内政府公务人员
经营投资性客户
周边地区来本地区购买的投资者
主力客源
有稳定收入，但是流动资金有限的小额投资客户
看中成熟区域配套及消费能力，资金充足，投资意向明确的高端客户。
流动资金不多，寻求更好小额投资，务实谨慎的客户。
客户区域分析
结论
周边乡镇区域有闲钱的客户
区域内教师、医生、有固定工作的上班族等
整个城市高端收入人群、政府机关人员、
公务员、中小型私营业者
区域附近企事业单位、个体经营业主、公务员、机关单位等
重点客群
核心客群
偶得客群
潜在客群
关注与把握核心客群与重点客群的购房需求与消费习惯是我们研究的重点
城市中产阶级，单位白领与私营企业主