启东中邦上海城
商业项目定位方案
2012.07
一、城市背景
二、市场研究
三、项目定位
四、运营模式
五、招商策略
六、建筑规划
七、财务模型
启东市位于江苏省东南端，长江口东北岸，是一个县级市。启东市辖11个镇、1个乡以及2个省级经济开发区、2个街道办事处。市政府位于汇龙镇（启东市区）。
启东市地处万里长江入海口东侧，三面环水，形似半岛，是出江入海的重要门户，也是江苏日出最早的地方。
启东有闻名遐迩的吕四港。吕四渔场是中国四大渔场之一。
启东市与上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里。
全市陆地面积1208平方公里，总人口112万，常住人口95万，市区人口30万。

2011年全年实现地区生产总值520亿元，预算内财政收入103.6亿元，人均GDP54622元，人均可支配收入23889元，社会消费品零售总额168.37亿元。
城市经济
启东已形成的八大支柱产业：电子信息、海工船舶、精密机械、电力能源、电动工具、医药化工、纺织服装、临港产业。
产业结构
启东市十二五规划
一条大通道——沪崇启大通道（崇启大桥）。启东到上海的外高桥码头仅二十多分钟，到上海浦东机场也仅四十五分钟。
两大港口——上海港和南通港。启东到上海港的距离，桥没通之前150公里，桥通之后62公里。启东到长江北支第一大港南通港的距离只有70公里。
四条高速——启东外环主要是沿江公路和海防公路两条主干道，221和336一纵一横两条省道贯穿启东，宁启高速位于启东西部，另有沿海高速、京沪高速、沪陕高速经过。
内部交通——人民路是启东市区最重要的一条主干道，也是商业最繁华的道路。
城市交通
崇启大桥
1小时经济圈
城市规划
启东城区的发展规划显示，市政府将南迁，城区发展重心往南，规划为住宅用地和商服用地；城东受崇启大桥的影响，将规划以专业市场交通物流业商贸为主，本案位于城市核心区域与西郊结合带。
中心城区面积规划约200平方公里，城市发展方向为南进，最终成为滨江城市。
启东未来的城市规划以构建“北上海江海新城、长三角北翼大港”为发展定位
未来中心城区划分为主城板块、科研板块、商务板块和休闲板块，并与生态水系绿廊相隔；梳理现状水系，形成贯通的环城水系；在新城区和城市滨江地区开挖大型水体，形成区域性核心景观开放空间。
本案
背景小结
启东整个城市的经济发展情况良好，正处于迅速上升通道。
崇启大桥的通车形成了江海联动、桥港互通的新格局，使启东正式跃上了北上海的经济发展平台。
启东的第三产业发展比较迟缓，外向型经济模式非常明显，产品经济类型比较单一。
居民收入两极分化情况严重。
市场概况
近年来，启东的房地产市场发展迅猛，启东市区的商品房价格平均年增幅达到20.9%，且以大面积的改善型住房为主。
启东目前市场在售项目，绝大部分仍在依靠本地需求去化。上海人在启东置业并不多，而且其中多属于在上海做生意的启东人，或者在启东有产业的上海人。
之前上海投资置业者“漠视”启东的原因是多方面的，包括区域经济的发展程度、产业类型、人口导入速度等等。崇启大桥的通车，对于启东的产业拉动，以及城市化进程的加速和人口的导入，都将给这座城市带来不可估量的变化。
启东中心城区的面积很小，商业网点主要围绕人民路这条主干道呈“丰”字形分布，形成了一个大商圈。
启东市的商业分布非常集中。人民路自西向东从头兴港河起至民胜中路，全长约2.2公里，以及与其交错的每条支路，构成了一个密集的商业网，聚集着文峰百货、乐天玛特、华润苏果、苏宁电器等品牌商户。
启东现有的商业形态比较单一，百货商场只有一家文峰广场，商业分布过于密集，没有适当的过渡，缺乏综合性的商业，消费人群外流（至上海）相当严重。
商业市场
启东的商业形态过于单一，正处于商业发展的转型期
商业市场
文峰
乐天玛特
恒隆广场
苏宁电器
环球广场
金鹰服饰
商业市场
文峰大世界
文峰大世界
文峰大世界是目前启东市区唯一一家百货商场。
商品属于国内三、四线品牌，档次参差不齐；
商品价格虚高，性价比很低；
人流量比较稀少。
商业市场
启东东方明珠商业广场，位于启东市人民中路，是启东人流最集中的商业核心地带，由江阴精亚集团投资5亿元人民币，于2005年开始建造，总建筑面积10.8万平方米，其中商业7万余平方米。
启东恒隆广场（东方明珠）
项目于2007年10月1日试营业，运营不到一年，大部分商户经营惨淡，最后于2008年8月1日歇业调整。
究其原因，是因为业态定位与市场脱节，城市消费总量有限、运营水平低下等多种因素。
商业市场