整 体 定 位 方 案 ——城市从中心开始 引言 城市综合体 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。什么是城市综合体？ LIAN CHENGINTERNATIONAL BUSINESS CENTER 城市從中心開始 LianchengInternational 走访一圈济南市 便知道了连城国际的意义 何为城市中心 王府井大街 天津和平路成都春熙路重庆解放碑上海南京路重庆观音桥香港铜锣湾香榭大道台北西门町广州天河城北京长安街 三亚 解放路 哈尔滨中央大街 长沙黄兴街 武汉江汉路 南京湖南路 大连天津街 杭州延安路 项目报告结构思路导图 项目界定 综合体解构 地块解析 区位分析 项目归类 市场分析 项目定位 推广核心 项目表现 宏观市场 区域市场 济南商业市场 主题定位 人群定位 业态定位 商品定位 运营模式 A地块 C地块 细分市场 广告策略 主题推广 产品定位 整体定位 商业研判 地 块 解 析 项目指标 A、C地块位于经十路、经七路与纬十二路交叉口，占地约12300㎡ B 为Ⅰ期 ACD为Ⅱ期 总建筑面积约14万平米A地块地上总建筑面积30854㎡，地面停车位16个，地下停车位309个C地块地上总建筑面积24970㎡，地面停车位16个，地下停车位379个项目指标 分期开发指标 项目四边 用地现状：形状不规则、内部不平整、地块小而分散；西、北、南为交通枢纽，东为市政道路 北：新中会（综合体）、银座歌唱家 西：银座中心 南：诚基、绿地商业项目 东：规划拓宽的纬九路 区 位 分 析 区位属性 项目地处纬十二路与市区内两大交通枢纽交叉位置，在济南市认知度很高，纬十二路俗称十二马路 本地块是市中区与槐荫区交叉位置，人流量很大新建的银座中心是济南市最大的银座，商业体量14万㎡左右项目所在地有22路公交车途径此地，日载客10万多人 项目交通 项目位于地铁2、3号线交叉位置，是市区内交通核心地区 地铁最大效用在于将原来市区内平面交通转换为立体纵向型交通，即树形交通 项目交通 项目周边车辆统计：共有22路公交车，总数如下表： 经十路双向16车道 经七路双向8车道 纬十二路双向6车道 周边建筑 项目小结本项目SWOT分析 优势 劣势区位优势：本项目所在的纬十二路是槐荫区的一级商业中心该区的城市功能拟为大型商业、商务、文化中心区，其商业功能功能得到进一步加强，成为槐荫区城市生活的核心区。 交通及人气优势：经十路、经七路是济南市区交通大动脉，本项目位于两大动脉上，为本项目带来大量的人流、人气 租售模式多样化 ：作为连城置业自主开发的商业楼盘，本项目具备租赁、出售、自营、合作等多种商业租售模式，这种多样化的模式区别于银座中心的纯租赁模式，将风险降低最小化地块分散：分割过多将导致商业不集中，人流分散不利于商业氛围的养成 工期过长：过长的工期不利于周边消费群体消费习惯的形成，后期项目运营后市场压力加大 体量小：相对于周边商业项目来讲商业体量过小，实力弱 运营瓶颈：作为开发商我们没有太多商业运营的经验，这将导致后期运营出现很多问题。。。。。。