唐宁10号1#、2#营销方案 前景机构 2012.5
第一部分：邢台写字楼市场
一）、邢台写字楼发展 邢台写字楼市场发展较晚，早期写字楼有秦源广场、三超商务楼、港龙写字楼、亿德隆写字楼等，年限较长远，硬件设施一般，无专门配备的停车位，租金价格低廉，基本满足当时市场办公需求。 邢台众多小型办公企业多租赁普通住宅或地段繁华的公寓作为其临时办公场地，写字楼专业写字楼产品较少，市场对写字楼认知度较低，接受程度较低，而公寓产品总价低，凭借宜商宜住宜投资的优势快速崛起，同时也抑制了专业写字楼产品的发展。 近年随着部分公寓产品的交房入住，公寓办公和住宅办公的劣势逐步显现，办公企业与住家户同出入，办公企业没有安全性，住家户没有私密性。进而专业写字楼再次遇到发展机会。2010年投入使用的观筑大厦作为专业写字楼的良好租赁情况，让市场看到专业写字楼的办公优势，企业办公场所也逐步由住宅和公寓办公转向硬件设施齐全的专业写字楼办公。 尽管市场的写字楼产品仍以公寓产品进行推广和销售，但随着市场对写字楼产品认知度的不断提高，类似海大商务楼、燕云台时代中心等纯写字楼产品相续售罄，写字楼逐渐有了一些认知度
观筑 大厦
三超商务楼
秦垣 广场
港龙 广场
燕云台 写字楼
万城 写字楼
海大 商务楼
亿德隆 写字楼
世贸天街 写字楼
本案
河工大 产业园
天一城 写字楼
二）、邢台写字楼分布
巅峰 国际
商银 大厦
世纪城
现代城
写字楼分布特征
邢台写字楼市场发展较晚，当时办公企业多选择租住地段繁华的住宅或公寓作为办公场所，商务区的概念并不清晰，也没有形成一定集约效应的商务办公圈，但从地图上显示基础设施较好的桥西区所分布的写字楼较多，且多集中在桥西中部偏北方向。 近几年规划的写字楼产品、公寓多出现在地理位置较优越的综合体中，如天一城、世贸天街、中北世纪城、现代城、巅峰国际等中小型综合体均设计有一定规模的写字楼产品，其共同特点地理位置选择在繁华商圈或商业带内，且均作为综合体的组成部分出现
三）、写字楼情况
将售、在售、售罄在建写字楼情况
将售、在售、售罄在建写字楼小结： 产品形态：多数楼盘按照小户型公寓产品设计，包装成可商可住可投资，低总价等宣传吸引投资者，写字楼市场认可度低，产品也较少。 销售价格：核心商圈内小户型公寓产品，通过包含精装修价格，2012年售价均达到5000元。 产品特点：单层户数多，单套面积小，作为冲容积率的产品，多设计成点式楼状。 套型面积：面积段35-80平米不等，热销面积段集中在35-55平米之间 购买人群：手头具有一定闲散资金，具有一定投资意识，投资商铺资金不够，投资股市风险太大，因此看重了公寓低总价，低首付，租金低月供的优势，但其并未考虑交房后实际用途。 投资及自用：此类产品尤其点式楼公寓，不适合居住，投资远多于自用，保守估计80%以上用于投资
桥西在使用写字楼
桥东在使用写字楼
在使用写字楼小结： 在使用写字楼中，如三超商务楼、秦垣商务楼、港龙商务楼多为邢台早期建造，建筑陈旧、形象较差。 物业管理主要门岗和公共区域卫生打扫。均依托市政配套，自身无配套设施 类似人性化、智能化设施基本没有，不存在任何高科技硬件设施，无写字楼大堂和装修标准。 入住企业多为小型商贸企业，小型服务企业，工作室、美容机构、培训机构等等。相当一部分小型公司还习惯于租赁普通民用住宅进行办公。 写字楼租金水平较低，折合约0.6-0.9元/平/天，市场终端租赁水平在一定程度上左右了售价水平
第二部分：1#、2#定位
一、1#、2#简介
唐宁10号总建面约13.7万平米， 其中1#及2#写字楼共约3万平方米 地下2层，地上28层，高度96.3米 标准层高度3.15米，框剪结构 3部电梯 大堂宽约8米，挑高约5米 产权70年，可通上下水及双气 停车位地下约380个，地上约50个停车位 地段位置：泉南大街东西贯通，新华路连通南侧最大城市综合体 交通类，泉南大街双向6车道，交通便利、路况良好，方便出入北高速口
1#标准层平面图
2#标准层平面图
二、1#、2#定位假设
假设一： 1#、2#定位偏自住型产品 假设二：1#、2#若定位偏办公型产品 假设三：1#、2#若定位商住公寓
三、对比分析
假设一 1#、2#若定位偏自住型产品，由于面积较大，总价没有优势，居住自用户将会选择本案92平米B户型住宅产品； 从产品角度考虑，一方面不适合居住，另一方面总价没优势，自住户基本不会选择此产品，偏住型小户型公寓不可能实现，因此假设一可以排除。 假设二 1#、2#若定位商住公寓，则直接与市场30-50平米公寓形成竞争，面积、总价均无优势，投资户将选择总价低、门槛低的市场公寓。 投资客是否会选择此产品？从市场角度讲，世贸天街、世纪城、盛世保尔HOUSE、永康公寓、巅峰国际等项目均有商务型公寓产品，一方面放量大，竞争激烈；另一方面投资散户出于低总价、低投资门槛、租金抵月供、不限贷等方面要求，较难投资本案产品。 假设三 1#、2#若定位偏办公型产品，70年产权限贷，整层或多层购买户将面临一次性付款境地；2次以上置业的投资散户单套购买，将面临首付款提高，且占用一个住宅购买名额的局面；
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