2013年12月25日
淄博陶瓷城B地块项目前期定位
（调研部分）
一、前言 二、项目理解及核心问题界定 三、市场背景分析及机会研判
四、项目本体及竞争对手分析
NO1：前言
中国财富陶瓷城项目在商业地产范畴当中，我们把他称之为比较典型的、极具规模的大型专业市场项目，而作为这种专业市场项目，在近几年房地产市场的快速推动下，已经出现了多种格局的变化，即从第一代比较简单粗放的交易形态，演变成一种高端的融合多种服务配套元素的经济体系。而作为运营已经具有十年根基的中国财富陶瓷城项目，目前市场已逐步迈入成熟期，但此时此刻市场面临的下一步财富城B地块的定位却显得意义非常重大，一方面来源于市场的需求和品牌质量，另一方面将来源于东鹏市场建设而出现的客户资源争夺。此次项目的定位不仅仅关系着未来市场发展方向的问题，所以,我团队深知此次项目定位的重要性！现根据我团队制定的工作计划，结合淄博市目前的陶瓷企业、建陶市场以及广东佛山陶瓷市场进行全方位的考察，并结合目前市场的发展与实际需求情况，针对中国财富陶瓷城B地块提出一个全新的科学性、前瞻性的市场定位方案。
前言
NO2：项目理解及核心问题界定
项目理解及核心问题界定市场解读：中国财富陶瓷城总占地面积1300多亩，目前已开发完五期，完成建设近45万平米，至今已历经了11年的发展历程，在全国已属于第二大建陶生产基地，是集信息、交易、展示、仓储多项功能与一体的大型建陶专业批发市场场项目，目前已成就了万名经销代理商，市场整体已较为成熟。
关于专业市场：众所周知，无论是陶瓷产业还是任何其它产业，都离不开产地市场、销地市场和集散地市场三种类型，而这三种市场在不同的历史条件下，却呈现出了不同的发展命运；自从全国掀起“义乌”热之后，吸引了大多地产投资商的眼球，一个个超大型体量的专业市场打着“物流港”“交易中心”“国际城”等旗号拔地而起，伴随着市场建设的热潮、越来越发达的交通、发达的信息；随之而来的问题就是销地市场必然走向萎缩，辐射范围紧缩到市场周围一个狭小的范围。就陶瓷市场来讲，近几年除了广东佛山和淄博外，又先后兴起了四川夹江、辽宁法库、江西高安、河北塘沽等大型市场，目前全国仅二级市场就已达50家左右，但因为市场开发模式的过度复制，出现同质化严重、定位不科学、均导致了目前国内大部分专业市场出现了“名存实亡”的现象!而市场的成功与否除了有效的推广宣传，其真正的核心就是前期研究项目市场定位是否符合市场发展规律！
项目理解及核心问题界定
——总的趋势是：产地市场越来越显出更强大的生命力！
项目理解及核心问题界定
关于B地块：前期我们已进行多次沟通与磨合，并对市场B地块的属性及总体发展方向已基本明确——约25万方，仍以陶瓷产业为主题的多元复合的现代化大型陶瓷城，但对于市场配套的延伸和行业内的客户需求还要进一步的深入研究，而就在东鹏市场来临之即，就好像燃起了一层浓浓的火药味一样，成了目前市场和业内人们讨论最多的话题。所以，B地块产品的定位将承担者为后期开发回款的重要使命和未来实现自我核心价值的一个重点！
——那么接下来我们需要解决的核心问题是：
目前淄博陶瓷市场是否饱和？我们应该站在什么角度去看待东鹏？我们要把它当成竞争对手？还是抛开对手借势寻求自已的核心竞争力？ 我们的核心竞争力又是什么？我们又如何给自己的产品重新定位？产品营销怎么执行？怎么卖？
—— 先 不 多 说，从 市 场 背 景 分 析 开 始
NO3：市场背景分析及机会研判
淄博宏观背景解读
淄博陶瓷市场分析
外围陶瓷市场分析
宏观背景解读/城市概况
城市概况：淄博位于中国华北平原东部、山东省中部，是一座独具特色的组群式城市，现已有七区三县；市辖区面积达2989平方千米。
城市属性：依据《山东半岛城市群规划》和《济南都市圈规划》对淄博市的定位，确定淄博市城市属性为：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城。
淄博产业：工业是淄博经济的支柱产业之一。主要有石油化工、陶瓷、纺织、机电等35个，其中已形成齐鲁国际塑化城、淄川建材城、博山陶琉大观园、中国财富陶瓷城、淄博义乌小商品城等一大型现代化新兴服务业项目。
淄博经济：截止2012年，淄博市地区生产总值GDP达3557.2亿元，人均生产总值人均GDP达77876元突破1.2万美元。
淄博人口：截止2012年，淄博市辖区户籍人口约312.92万人，市域户籍人口453.06万人，市域常住人口约为500万人。