2011年10月25日
中山五路.康桥地块 前期定位报告
Hopefluent RealProperties
前言
基于项目，我们有以下几个思考： 明后年的市场将发生巨变，作为中小型开发商将如何应对？ 项目位于东区豪宅地块，能否豪宅化？ 能否做写字楼？ 如何发掘及利用项目的商业价值？ 客户从哪里来？ 做什么产品，如何规划和开发，经济效益如何？
我们希望本方案为发展商理清思路，为开发策略提供参考依据……
四、地块与写字楼开发研判
第一部分 宏观市场概况
三、项目地块价值研判
一、明后年市场大环境及应对策略
二、中山楼市概况及竞争关联
六、项目定位及规划建议
报告纲要
五、地块与商业开发研判
一、明后年大市变化及 中小开发商应对策略建议
市场大环境变化 大势下各开发商应对策略 小结与建议
调控政策
实施内容
实际效果
住建部2011年8月14日
一把手监督问责制，二三线限购，年内不取消 政策不放松
投资投机房价推手无处可去，市场观望加剧，降价时代来临
住建部 2011年1月26日
新“国八条”(加大商品住宅用地投放，加大保障房建设、严控土地价格、二套房首付不低于60%，利率为1.1倍、明确房价涨幅、明确约谈问责制等细则，一二线城市均须限购，部分三四线城市也将限购)
极大打压投资投机性需求；房价上涨势头应声而止，开始调头下行。
国土部 2011年5月11日
全国住房用地供应计划公告：1、各地要对保障性安居工程用地确保2011年全国1000万套2、对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制
增加供应，调整产品结构，将持续影响地方房价过快上涨
国土部 2011年5月13日
完善土地招标拍卖挂牌出让制度:推广“限低价、竞房价”“限房价、竞地价”“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式
新“国八条”
1000万套保障房计划
限地价
抑制地块过快上涨，阻断地价高，房价高，地价更高的循环链。
今年来楼市调控政策密集，步步加码
限购令扩至二三线城市
今年以来，限购限贷限价调控政策严厉密集，史上空前，当前市场量价齐跌，预计政策将影响自今后3-5年的市场格局
四大国有银行 2011年3月17日
金融税收政策
实际效果
中国建设银行 2011年10月13日
房贷款利率上调到基准利率的1.05倍
预示基准利率上浮时代来临， 增加首次购房者的成本
中国人民银行2011年3月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
减少流动资金，压缩信贷
国税局 2011年1月27日
上海重庆两市出台房产税上海仅针对新购且属于居民第二套住房的征收，并仅对家庭全部住房面积人均高于60平米的部分征税；重庆对独栋商品住宅、新购高档住房
严重打压两地购房需求，年内环比量价均跌态势
四大国有商业银行全部取消首套房贷利率优惠均要求贷款利率不得低于中国人民银行基准利率水平，
贷款不打折，宣告低利率贷款时代终结
金融政策步步紧逼，提高购房成本，直接从资金源头严控需求
房地产税试点
金融：目前金融机构年度信贷额度基本用完，普遍难做房贷。甚至部分金融机构将首套房贷利率上浮10%-30%。 房地产商开发贷融资成本畸高，普遍如时代地产在2分利息以上，恒大万科甚至高达3分以上。在需求被抑制，市场观望浓厚的态势下，开发商只有降价以求生存
实施内容。